Rapporto esplicativo

Art. 14 cpv. 4ter

L'ammortamento di un investimento si basa sulla durata di vita normale dell'impianto in questione. Come valori di riferimento si utilizzano le tabelle di durata di vita elaborate congiuntamente dall'Associazione inquilini (MV) e dall'Associazione proprietari immobiliari (HEV). In caso di ristrutturazioni di ampia portata, invece, è determinante la durata di vita media ponderata delle aree ristrutturate.²² Il nuovo capoverso 4^terprecisa che il tasso adeguato di ammortamento è il rapporto in percento di 100 rispetto alla durata di vita prevista.

Art. 14 cpv. 4quater

Secondo la dottrina e la giurisprudenza, anche i costi di manutenzione correnti delle prestazioni suppletive devono essere presi in considerazione nel tasso di capitalizzazione. Questa prassi è sostenuta, tra l'altro, dall'Associazione svizzera dell'economia immobiliare (SVIT)²³ e dalla giurisprudenza del Tribunale federale²⁴. La normativa vigente rimane invariata nel contenuto e viene codificata nel nuovo capoverso 4^quater.

Art. 15... Reddito lordo

La nuova disposizione relativa al rendimento abusivo di cui all'articolo 10 OLAL richiede un'integrazione per il calcolo del reddito lordo. Ciò vale in particolare da quando il Tribunale federale, nella sentenza 4A_339/2022 del 31 ottobre 2024, ha fatto riferimento alla nuova giurisprudenza sul rendimento netto e ha adeguato di conseguenza la prassi vigente in materia di reddito lordo.

Art. 15 cpv. 1

Questo paragrafo concretizza, sulla base dell'articolo 10 capoverso 1 OLAL, le condizioni alle quali un rendimento lordo deve essere considerato abusivo nel caso di edifici recenti. Esso riprende la giurisprudenza precedente e si basa sul fatto che gli edifici di recente costruzione, secondo la dottrina, per un periodo di circa dieci anni²⁵ sono soggetti a minori costi di manutenzione.

Art. 15 cpv. 2

Questo capoverso viene concretizzato in relazione al reddito lordo, senza che vengano apportate modifiche sostanziali al contenuto originario.