8.2 Principio per la delimitazione tra fornitura fondiaria esclusa dall’imposta e fornitura fondiaria imponibile
Info IVA per settore 04 · Edilizia
In vigore · Stato dal 1 gennaio 2024
AFC · Info IVA settore 04 · n. 8.2 · Italiano
Se si edificano nuove costruzioni e/o nuovi oggetti o si trasformano costruzioni e/o oggetti destinati alla vendita, nell’ambito dell’alienazione occorre distinguere tra prestazione esclusa dall’imposta a norma dell’articolo 21 capoverso 2 numero 20 LIVA e prestazione imponibile a norma dell’articolo 18 capoverso 1 in combinato disposto con l’articolo 3 lettera d numero 2 LIVA.
Se viene venduto un fondo sul quale l’alienante edifica una nuova costruzione o realizza una trasformazione (→ cifra 8.3.6) e prima dell’inizio dei lavori viene stipulato il relativo contratto di compravendita o precontratto (data determinante: data del rogito) ai sensi dell’articolo 216 capoversi 1 e 2 CO e/o un contratto d’appalto (data determinante: data della stipulazione) ai sensi dell’articolo 363 CO, si tratta di una fornitura fondiaria imponibile.
In tutti gli altri casi si tratta di una fornitura fondiaria esclusa dall’imposta.
I contratti preliminari che prevedono un pagamento di prenotazione ma senza essere pubblicamente autenticati sono irrilevanti< per stabilire se una fornitura fondiaria è esclusa dall’imposta o imponibile.
La qualifica e il trattamento fiscale rimangono gli stessi anche nei casi in cui l’alienante non vende il terreno ma accorda all’acquirente un diritto di superficie.
[Illustrazione: nell’originale] | Se il terreno su cui sorge la costruzione e/o gli oggetti edificati o trasformati appartiene a terzi o all’acquirente medesimo, non occorre distinguere tra forniture fondiarie escluse dall’imposta e forniture fondiarie imponibili. La vendita delle costruzioni e/o degli oggetti edificati o trasformati costituisce sempre una fornitura fondiaria imponibile. Per garantire una valutazione corretta, si deroga a questa regola nel caso in cui l’alienante del terreno (terzo) e l’impresa edile (impresa generale, investitore) sono persone strettamente vincolate (art. 3 lett. h LIVA). In tal caso, l’alienante del terreno e della costruzione e/o dell’oggetto (ad es. impresa edile o investitore) sono trattati come unità e per la delimitazione tra fornitura fondiaria esclusa dall’imposta e fornitura fondiaria imponibile valgono gli stessi criteri che sarebbero applicabili nel caso in cui l’alienante del terreno e della costruzione e/o dell’oggetto fossero la stessa persona. La responsabilità della qualifica (forniture fondiarie escluse dall’imposta o imponibili) e del trattamento fiscale è assunta dall’impresa edile o da chi edifica la costruzione e non dall’alienante del terreno. Il significato di questa regolamentazione è illustrato con diverse costellazioni negli esempi seguenti. |
Situazione iniziale
Ferdinando Micheletti (azionista principale dell’impresa generale Micheletti SA) è proprietario di una particella di terreno da costruzione. La Micheletti SA è un’impresa edile e intende edificare una casa unifamiliare sulla particella di Ferdinando Micheletti. Le conseguenze fiscali sono differenti a seconda dello svolgimento del contratto.
Esempio 1
Variante 1
Ferdinando Micheletti vende la particella di terreno da costruzione ai coniugi Chiarugi (data del rogito: 15 settembre 2024). L’impresa generale Micheletti SA stipula con i coniugi Chiarugi un contratto d’appalto (stipula del contratto: 2 ottobre 2024) per l’edificazione di una casa unifamiliare sulla particella che i coniugi Chiarugi hanno acquistato da Ferdinando Micheletti. I lavori di costruzione della casa unifamiliare iniziano il 15 marzo 2025.
Conseguenze fiscali
Ferdinando Micheletti e l’impresa generale Micheletti SA sono persone strettamente vincolate ai sensi dell’articolo 3 lettera h LIVA. Sebbene l’impresa generale Micheletti SA edifichi una costruzione su un fondo di terzi, eseguendo in tal modo una fornitura fondiaria di principio imponibile all’aliquota normale, in questo caso sono applicabili gli stessi principi di delimitazione tra forniture fondiarie escluse dall’imposta e imponibili di quelli che sarebbero applicabili se l’impresa generale Micheletti SA avesse venduto ai coniugi Chiarugi il terreno e la costruzione. La vendita del terreno e della costruzione ha avuto luogo prima dell’inizio dei lavori, ragion per cui si è in presenza di una fornitura fondiaria imponibile all’aliquota normale. L’impresa generale Micheletti SA deve dichiarare e conteggiare la vendita della casa unifamiliare quale fornitura fondiaria imponibile (cifre 200 e 303 del rendiconto IVA). La vendita del terreno non è inclusa nella base di calcolo e dev’essere dichiarata da Ferdinando Micheletti – nella misura in cui è contribuente – alle cifre 200 e 280 del rendiconto IVA.
Variante 2 (situazione iniziale modificata; altre date)
Ferdinando Micheletti vende la particella di terreno da costruzione ai coniugi Chiarugi (data del rogito: 1° ottobre 2024). L’impresa generale Micheletti SA stipula con i coniugi Chiarugi un contratto d’appalto (stipula del contratto: 30 marzo 2025) per l’edificazione di una casa unifamiliare sulla particella che i coniugi Chiarugi hanno acquistato da Ferdinando Micheletti. I lavori di costruzione della casa unifamiliare iniziano il 15 marzo 2025.
Conseguenze fiscali
Le conseguenze fiscali sono le medesime che nella variante 1, poiché il contratto di compravendita tra Ferdinando Micheletti e i coniugi Chiarugi è stato stipulato prima dell’inizio dei lavori. Il fatto che il contratto d’appalto tra l’impresa generale Micheletti SA e i coniugi Chiarugi sia stato stipulato dopo l’inizio dei lavori non comporta una differente valutazione dal profilo fiscale.
Variante 3 (situazione iniziale modificata; altre date)
Ferdinando Micheletti vende la particella di terreno da costruzione ai coniugi Chiarugi (data del rogito: 1° dicembre 2024). L’impresa generale Micheletti SA stipula con i coniugi Chiarugi un contratto d’appalto (stipula del contratto: 1° gennaio 2025) per l’edificazione di una casa unifamiliare sulla particella che i coniugi Chiarugi hanno acquistato da Ferdinando Micheletti. I lavori di costruzione della casa unifamiliare iniziano il 1° ottobre 2024.
Conseguenze fiscali
Dato che secondo questa variante il contratto di compravendita e il contratto di appalto sono stati stipulati dopo l’inizio dei lavori, si è in presenza di una fornitura fondiaria esclusa dall’imposta. L’impresa generale Micheletti SA deve dichiarare la vendita della casa unifamiliare quale fornitura fondiaria esclusa dall’imposta (cifre 200 e 230 del rendiconto IVA). La vendita del terreno non è inclusa nella base di calcolo e dev’essere dichiarata da Ferdinando Micheletti – nella misura in cui è contribuente – alle cifre 200 e 280 del rendiconto IVA.
Esempio 2
Ferdinando Micheletti incarica l’impresa generale Micheletti SA di edificare sulla sua particella di terreno da costruzione una casa unifamiliare che in seguito rivende insieme al terreno ai coniugi Chiarugi (data del rogito: 10 luglio 2025).
Conseguenze fiscali
Per l’impresa generale Micheletti SA, l’edificazione della casa unifamiliare costituisce una fornitura fondiaria a Ferdinando Micheletti imponibile all’aliquota normale; essa deve dichiararla e conteggiarla alle cifre 200 e 303 del rendiconto IVA.
Ferdinando Micheletti deve a sua volta esaminare se la vendita della casa unifamiliare (terreno compreso) ha avuto luogo prima o dopo l’inizio dei lavori. Se il contratto di compravendita è stato stipulato prima dell’inizio dei lavori, si è in presenza di una fornitura fondiaria imponibile (fatto salvo il terreno). Se il contratto di compravendita è stato stipulato dopo l’inizio dei lavori, si è in presenza di una fornitura fondiaria esclusa dall’imposta (fatto salvo il terreno).
Esempio 3
Ferdinando Micheletti vende all’impresa generale Micheletti SA la sua particella di terreno da costruzione. Essa edifica sulla particella di terreno da costruzione acquistata una casa unifamiliare che in seguito rivende insieme al terreno ai coniugi Chiarugi (data del rogito: 1° gennaio 2025).
Conseguenze fiscali
La vendita del terreno non è inclusa nella base di calcolo e dev’essere dichiarata da Ferdinando Micheletti – nella misura in cui è contribuente – alle cifre 200 e 280 del rendiconto IVA.
L’impresa generale Micheletti SA deve a sua volta esaminare se la vendita della casa unifamiliare (terreno compreso) ha avuto luogo prima o dopo l’inizio dei lavori. Se il contratto di compravendita è stato stipulato prima dell’inizio dei lavori, si è in presenza di una fornitura fondiaria imponibile (fatto salvo il terreno). Se il contratto di compravendita è stato stipulato dopo l’inizio dei lavori, si è in presenza di una fornitura fondiaria esclusa dall’imposta (fatto salvo il terreno).