8.6 Edificazione di costruzioni per la locazione o l’affitto; deduzione dell’imposta precedente e correzione della deduzione dell’imposta precedente

La locazione e l’affitto di costruzioni sono – come la loro vendita (→  cifra 8.1) – esclusi dall’imposta (art. 21 cpv. 2 n. 20 e 21 [prima parte del periodo] LIVA), con la conseguenza che una deduzione dell’imposta precedente per le relative spese non è possibile (art. 29 cpv. 1 LIVA).

Oltre a non poter esercitare il diritto alla deduzione dell’imposta precedente sulle spese per l’edificazione di simili costruzioni, il contribuente deve procedere, per l’utilizzazione di tutta l’infrastruttura, a una correzione della deduzione dell’imposta precedente a causa della locazione immobiliare esclusa dall’imposta. Ulteriori informazioni in merito figurano nella cifra 8.4.3.2.

Se invece si opta per l’imposizione della locazione o dell’affitto delle rispettive costruzioni esclusi dall’imposta (→ cifra 9), si può far valere la deduzione dell’imposta precedente sulle spese per la loro edificazione, evitando la correzione dell’imposta precedente per l’infrastruttura temporaneamente utilizzata.

Esempio
Un’impresa di copertura tetti contribuente edifica uno stabile adibito ad appartamenti e uffici composto da dodici unità di piano. I costi di costruzione ammontano a 15 milioni di franchi. I lavori di copertura del tetto, pari a 200 000 franchi (spese per il materiale = CHF 70 000 [8,1 % IVA inclusa]) sono eseguiti dall’impresa stessa; le restanti prestazioni per un importo di 14,8 milioni di franchi sono effettuate da terzi (subappaltatori).

• sei unità (1–6) sono oggetto di vendite escluse dall’imposta;

• tre unità (7–9) sono oggetto di forniture in esecuzione di contratti d’appalto;

• due unità (10 e 11) sono date in locazione (senza opzione);

• l’unità 12 è utilizzata dall’impresa di copertura tetti nell’ambito della propria attività imprenditoriale finalizzata al conseguimento di prestazioni che legittimano la deduzione dell’imposta precedente.

Trattamento fiscale
Le unità 7–9 sono oggetto di forniture in esecuzione di contratti d’appalto. La base di calcolo per l’imposta dovuta sulla fornitura è rappresentata dalla controprestazione risultante dalla vendita delle unità (senza il valore del terreno). È ammessa la deduzione dell’imposta precedente sul materiale utilizzato e sulle rispettive prestazioni di terzi. In relazione alle prestazioni eseguite in proprio, non occorre procedere alla correzione dell’imposta precedente per l’infrastruttura utilizzata temporaneamente.

L’unità 12 è utilizzata dall’impresa di copertura tetti nell’ambito della sua attività imprenditoriale legittimante la deduzione dell’imposta precedente. È ammessa la deduzione dell’imposta precedente sul materiale utilizzato e sulle rispettive prestazioni di terzi. In relazione alle prestazioni eseguite in proprio non si deve procedere ad alcuna correzione dell’imposta precedente per l’infrastruttura utilizzata temporaneamente.

Le vendite delle unità 1–6 e la futura locazione delle unità 10 e 11 sono escluse dall’imposta. Non sussiste alcun diritto alla deduzione dell’imposta precedente sul materiale utilizzato e sulle rispettive prestazioni di terzi. In relazione all’utilizzo temporaneo dell’infrastruttura nell’ambito delle prestazioni proprie si può procedere alla necessaria correzione dell’imposta precedente come segue:

Imposta precedente sul materiale utilizzato in proprio per la copertura del tetto (CHF 70 000 [8,1 % IVA inclusa]) = 5245.15 franchi, più supplemento forfetario del 33 % = 1730.90 franchi, per un totale di 6976.05 franchi. Correzione della deduzione dell’imposta precedente per 8 delle 12 unità per un equivalente di 4650.70 franchi (2/3 di CHF 6976.05). Se vuole determinare la correzione della deduzione dell’imposta precedente non in modo forfetario bensì effettivo, l’impresa di copertura tetti deve fornire la prova con documenti appropriati.