8.4.3.2 Deduzione dell’imposta precedente

Per calcolare la correzione della deduzione dell’imposta precedente, il contribuente può applicare uno o più metodi tra quelli previsti all’articolo 65 OIVA, sempre che conducano a un risultato conforme (art. 68 OIVA).

Se l’imposta precedente è attribuita secondo il cosiddetto metodo dei tre vasi, si deve di principio procedere come segue:

Spese attribuibili direttamente

• vaso A – imposta precedente deducibile per le forniture fondiarie imponibili;

• vaso B – imposta precedente non deducibile per le forniture fondiarie escluse dall’imposta.

Spese non attribuibili direttamente (vaso C)

la deduzione dell’imposta precedente deve essere determinata applicando una chiave di riparto conforme e determinata secondo criteri aziendali oggettivi (ad es. superficie, cubatura o altri calcoli adeguati).

L’articolo 30 capoverso 2 LIVA non è applicabile alle costruzioni e agli oggetti: l’imposta precedente deve sempre essere attribuita correntemente.

Nei casi in cui non è possibile attribuire l’imposta precedente secondo il metodo dei tre vasi o in un altro modo conforme (ad es. poiché l’alienante non è a conoscenza dei dati di dettaglio), l’AFC accetta, per ragioni di praticabilità e di semplificazione, un’attribuzione approssimativa dell’imposta precedente, secondo percentuali corrispondenti alle controprestazioni realizzate per i singoli oggetti (incluso il valore del terreno). Per gli oggetti già venduti la base di calcolo è il prezzo di vendita realizzato, mentre per gli oggetti non ancora venduti il calcolo si basa sul prezzo forfetario fissato in precedenza.

L’esempio seguente illustra l’imposizione dei singoli oggetti, la loro dichiarazione nel rendiconto IVA e l’attribuzione approssimativa in percentuale dell’imposta precedente.

Esempio
Struttura composta di 2 case plurifamiliari
La contribuente Immocostruzioni SA con sede a Lugano incarica la Immoingegneria SA (impresa totale) di costruire 2 case plurifamiliari, ciascuna composta di 9 appartamenti in proprietà. Le due imprese convengono un prezzo forfetario di 12 milioni di franchi (CHF 972 000 di IVA esclusi) per le 2 case plurifamiliari. La Immocostruzioni SA ha acquistato poco tempo prima il terreno da costruzione per 4,75 milioni di franchi. La Immocostruzioni SA deve fissare l’inizio dei lavori separatamente per ciascuna delle due case plurifamiliari (→ cifra 8.3.5) e in seguito qualificare i 9 appartamenti in proprietà per ciascuna delle case plurifamiliari come fornitura fondiaria esclusa dall’imposta o imponibile.

Per la prima casa plurifamiliare, prima dell’inizio dei lavori i 3 appartamenti all’ultimo piano sono già venduti per un prezzo complessivo di 4 milioni di franchi (incluso il valore del terreno; l’attico al prezzo di CHF 2 mio., gli altri due appartamenti al prezzo di CHF 1 mio. ciascuno). La Immocostruzioni SA offre gli altri 6 appartamenti in proprietà a prezzi forfetari per un totale di 6 milioni di franchi (incluso il valore del terreno).

Imposizione della prima casa plurifamiliare
La Immocostruzioni SA deve dichiarare nel rendiconto 3,125 milioni di franchi di forniture fondiarie imponibili all’aliquota normale (cifre 200 e 303). L’importo residuo di 875 000 franchi è considerato come valore del terreno dei 3 appartamenti e deve essere dichiarato alle cifre 200 e 280 del rendiconto IVA.

Il prezzo di vendita stabilito per i rimanenti 6 appartamenti, pari a 6 milioni di franchi, deve essere dichiarato alle cifre 200 (CHF 6 mio.), 230 (CHF 4,5 mio.) e 280 (CHF 1,5 mio.) del rendiconto IVA.

Per la seconda casa plurifamiliare, prima dell’inizio dei lavori sono stati venduti i 5 appartamenti in proprietà all’ultimo piano e un appartamento poco soleggiato a pianterreno, per un prezzo complessivo di 6,75 milioni di franchi (incluso il valore del terreno; l’attico al prezzo di CHF 2 mio., i 4 appartamenti all’ultimo piano al prezzo di CHF 1 mio. ciascuno, l’appartamento a pianterreno al prezzo di CHF 0,75 mio.). La Immocostruzioni SA offre gli altri 3 appartamenti in proprietà a prezzi forfetari per un totale di 3,5 milioni di franchi.

Imposizione della seconda casa plurifamiliare
La Immocostruzioni SA deve dichiarare nel rendiconto 5,125 milioni di franchi di forniture fondiarie imponibili all’aliquota normale. 1,625 milioni di franchi sono considerati valore del terreno dei 5 appartamenti in proprietà e dell’appartamento «poco soleggiato» a pianterreno. La dichiarazione nel rendiconto IVA va effettuata alle cifre 200 (CHF 6,75 mio.), 280 (CHF 1,625 mio.) e 303 (CHF 5,125 mio.).

Il prezzo di vendita per i 3 appartamenti restanti, pari a 3,5 milioni di franchi, deve essere dichiarato alle cifre 200 (CHF 3,5 mio.), 230 (CHF 2,75 mio.) e 280 (CHF 0,75 mio.) del rendiconto IVA.

Deduzione approssimativa dell’imposta precedente in percentuale sui costi di costruzione delle due case plurifamiliari:

La Immocostruzioni SA può dunque dedurre sulle prestazioni acquistate dalla Immoingegneria SA (impresa totale) un’imposta precedente pari a 516 034.80 franchi (53,09 % di CHF 972 000).

Per l’utilizzazione dell’intera infrastruttura va effettuata una correzione della deduzione dell’imposta precedente in base alle forniture fondiarie escluse dall’imposta. La deduzione dell’imposta precedente deve di principio essere corretta in funzione dell’ammontare dell’imposta che graverebbe una locazione fatturata a un terzo indipendente (art. 31 cpv. 4 LIVA).

Per il calcolo è comunque determinante sapere se chi edifica le costruzioni e/o gli oggetti affida i lavori esclusivamente a terzi (ad es. come investitore) oppure esegue forniture o prestazioni proprie (prestazioni edili e/o prestazioni di architetto o ingegnere). Perciò, va fatta la seguente distinzione:

• Utilizzazione dell’infrastruttura nel caso degli investitori: se un investitore fa edificare o trasformare costruzioni e/o oggetti svolgendo dunque solamente attività di sorveglianza (sorveglianza del committente), le imposte precedenti per doppia utilizzazione dell’infrastruttura vanno ripartite in maniera conforme (art. 68 OIVA), ad esempio in funzione delle quote di cifra d’affari realizzate con le forniture fondiarie escluse dall’imposta e imponibili (senza valore del terreno).
  
  Tuttavia, per ragioni di praticabilità e di semplificazione, l’AFC accetta anche una correzione della deduzione dell’imposta precedente per approssimazione. La correzione deve essere calcolata forfetariamente in ragione dello 0,02 % degli introiti realizzati con la vendita delle forniture fondiarie escluse dall’imposta (valore del terreno escluso). Questo forfait può essere applicato indipendentemente dal fatto che si tratti di un’attività accessoria o no.

• L’edificatore/alienante che esegue prestazioni edili in proprio può effettuare la correzione della deduzione dell’imposta precedente richiesta per la doppia utilizzazione dell’infrastruttura anche forfetariamente calcolando un supplemento del 33 % (art. 69 cpv. 3 OIVA) sull’imposta precedente che grava sul materiale utilizzato o incorporato per la realizzazione o trasformazione in proprio della costruzione e/o degli oggetti e su eventuali lavori di terzi per i semilavorati (ad es. scale prefabbricate).
  
  È fatta salva la prova delle imposte precedenti effettive sull’utilizzazione dell’infrastruttura (art. 69 OIVA). Lo stesso principio vale per le imprese edili che mettono a disposizione di un subappaltatore materiale proprio da incorporare e il subappaltatore utilizza l’infrastruttura dell’impresa edile.

• L’edificatore/alienante che esegue in proprio prestazioni di ingegnere e/o di architetto in rapporto con forniture fondiarie escluse dall’imposta, per la doppia utilizzazione dell’infrastruttura (amministrativa) deve procedere a una correzione della deduzione dell’imposta precedente.
  
  La correzione della deduzione dell’imposta precedente per l’utilizzazione dell’infrastruttura (amministrativa) può essere calcolata per approssimazione conformemente all’articolo 80 LIVA, nel modo seguente:

L’importo così calcolato va dichiarato alla cifra 415 del rendiconto IVA come correzione della deduzione dell’imposta precedente (consumo proprio).

L’edificatore/alienante ha la possibilità di effettuare un proprio calcolo per la correzione della deduzione dell’imposta precedente per l’utilizzazione dell’infrastruttura (amministrativa). A questo riguardo occorre tener conto di quanto previsto agli articoli 67–68 OIVA (doppia utilizzazione e risultato conforme).

L’edificatore/alienante di una costruzione e/o di un oggetto che ha eseguito in proprio sia prestazioni edili sia prestazioni di architetto e/o ingegnere dovrà effettuare le correzioni della deduzione dell’imposta precedente descritte ai precitati punti 2 e 3 per la doppia utilizzazione dell’infrastruttura.