6.12 Indennizzo per lo scioglimento anticipato del contratto di locazione («key money»)

Accettare uno scioglimento consensuale del contratto di locazione costituisce una concessione di un valore economico destinato al consumo ai sensi dell’articolo 3 lettera c LIVA e quindi dal profilo dell’IVA è una prestazione imponibile all’aliquota normale per il locatario contribuente (se accetta lo scioglimento del contratto di locazione e riceve per questo dal locatore una controprestazione) oppure per il locatore contribuente (se accetta lo scioglimento del contratto di locazione e riceve per questo dal locatario una controprestazione). È irrilevante quale parte contraente abbia richiesto lo scioglimento del contratto di locazione e se la locazione era o no esclusa dall’imposta. In questi casi si tratta di una prestazione di servizi secondo l’articolo 3 lettera e LIVA, il cui luogo è determinato secondo l’articolo 8 capoverso 1 LIVA (principio del luogo del destinatario).

La «buona uscita» o «buona entrata» (spesso definita con il termine inglese «key money») è un importo pattuito, pagato per iniziare un rapporto di locazione, a prescindere dalle pigioni periodiche. Sono possibili due varianti. Il locatore paga al locatario una «buona uscita» per indurlo a porre fine anticipatamente al rapporto di locazione, oppure un nuovo locatario paga al precedente locatario una «buona entrata» affinché gli ceda il contratto di locazione. In entrambi i casi si tratta ai fini dell’IVA di una prestazione di servizi che il precedente locatario contribuente deve imporre all’aliquota normale.

Esempio
Per porre fine anticipatamente al rapporto di locazione riguardante un locale commerciale sito in una zona molto frequentata, il negozio Maxim SA (precedente locatario) riceve dal locatore una somma di 500 000 franchi. Il nuovo locatario stipula con il locatore un nuovo contratto di locazione e il negozio Maxim SA trasferisce la sua sede sociale in un’altra località. Il negozio Maxim SA deve imporre la somma di 500 000 franchi (IVA incl.) all’aliquota normale.