6.12 Dédommagement en cas de résiliation anticipée et «pas-de-porte»

Le fait de consentir à la résiliation d’un contrat de bail correspond à l’octroi d’un avantage économique consommable au sens de l’art. 3, let. c, LTVA et, partant, à une prestation au sens de la TVA que le locataire assujetti (s’il consent à la résiliation du bail et perçoit à cet effet une contre-prestation du bailleur) ou le bailleur assujetti (s’il consent à la résiliation du bail et perçoit à cet effet une contre-prestation du locataire) doit imposer au taux normal. Il importe peu de savoir qui a exprimé le souhait de résilier le bail et si la location était exclue du champ de l’impôt ou non. Dans de tels cas, il s’agit d’une prestation de services au sens de l’art. 3, let. e, LTVA, dont le lieu est déterminé selon l’art. 8, al. 1, LTVA (principe du lieu du destinataire).

Le «pas-de-porte» (également appelé «key money») est un paiement consenti pour l’obtention d’un bail et versé indépendamment des loyers réguliers. Deux cas de figure sont possibles: soit le bailleur verse un «pas-de-porte» au locataire, afin que celui-ci résilie le bail de manière anticipée, soit le nouveau locataire propose un pas-de-porte au locataire actuel, afin que celui-ci lui transfère le bail. Dans les deux cas, il s’agit d’une prestation de services au sens de la TVA que le locataire actuel assujetti est tenu d’imposer au taux normal.

Exemple
Le commerce assujetti Maxim SA (locataire actuel), qui consent à résilier, de manière anticipée, le bail d’un local particulièrement bien situé, reçoit pour ce faire un paiement de 500 000 francs du bailleur. Le nouveau locataire conclut un nouveau contrat de bail avec le bailleur et le commerce Maxim SA transfère son siège commercial vers un autre domicile. Le commerce Maxim SA est tenu d’imposer les 500 000 francs (TVA incl.) au taux normal.