7.4.3 Esempi

Esempio 1
I coniugi Verdi sono locatari di un appartamento di 5 locali nel complesso residenziale Bellavista ed hanno preso in locazione anche un posteggio nel garage sotterraneo del complesso residenziale. Il locatore è il medesimo soggetto giuridico. Poiché la figlia ventitreenne Giulia che abita ancora in famiglia ha da poco acquistato una propria automobile, i genitori stipulano con il locatore un contratto di locazione per un secondo posteggio nel garage sotterraneo.

Per il locatore è esclusa dall’imposta la locazione di entrambi i posteggi. Per contro, se il locatore stipula questo contratto con la figlia Giulia, la locazione del secondo posteggio è imponibile all’aliquota normale.

Esempio 2
La signora Bernini abita a Bellinzona e lavora a Lugano. Il contratto di locazione dell’appartamento include un posteggio nell’autorimessa dell’edificio in cui essa abita. Poiché il medesimo locatore è proprietario di edifici e posteggi anche a Lugano, la signora Bernini prende in locazione un secondo posteggio nelle vicinanze del proprio posto di lavoro.

Per il locatore, la locazione del posteggio a Lugano è una prestazione imponibile all’aliquota normale poiché essa non è più considerata una prestazione accessoria. La locazione dell’appartamento e del posteggio a Bellinzona è invece esclusa dall’imposta.

Esempio 3
Una scuola prende in locazione da una cassa pensioni una parte di un edificio per insediarvi il proprio segretariato e 15 posteggi, di cui tre sono messi gratuitamente a disposizione del personale del segretariato nonché dei visitatori. Con l’accordo della cassa pensioni, la scuola loca gli altri 12 posteggi ai docenti.

Per la cassa pensioni la locazione di tutti i 15 posteggi costituisce una prestazione accessoria alla locazione di una parte dell’edificio, esclusa dall’imposta. Se opta per l’imposizione delle entrate provenienti dalle pigioni, l’imposta va corrisposta sulla controprestazione complessiva (spazi adibiti ad uffici e posteggi).

Se è contribuente, la scuola deve a sua volta imporre all’aliquota normale la controprestazione per la sublocazione dei 12 posteggi.

Esempio 4
Una società immobiliare loca a un dettagliante un locale di vendita di 300 m² e, nel medesimo areale, 20 posteggi a disposizione dei clienti dalle ore 08.00 alle 19.00. Per la fascia oraria compresa fra le ore 19.00 e le 08.00 la società immobiliare loca questi posteggi ai locatari degli appartamenti situati nel medesimo edificio.

La locazione dei posteggi è considerata una prestazione accessoria alla locazione, esclusa dall’imposta, del locale di vendita e degli appartamenti. Se opta per il rapporto locativo che la vincola al dettagliante, la società immobiliare deve imporre le relative controprestazioni.

Esempio 5
Il titolare di un garage pone fine, per motivi di anzianità, alla sua attività commerciale e affitta a suo figlio l’intero immobile commerciale comprendente un’officina con cinque postazioni di lavoro, un impianto di autolavaggio, un magazzino per i pezzi di ricambio, un ufficio e un locale per le esposizioni. La superficie della particella dispone inoltre di uno spazio per parcheggiare all’aperto circa 30 veicoli.

La locazione di questi posteggi costituisce una prestazione accessoria alla locazione di immobili esclusa dall’imposta. Se si opta per l’imposizione della pigione, l’imposta va corrisposta sulla controprestazione complessiva.

Esempio 6
In vista di un concerto all’aperto, un agricoltore affitta un prato all’organizzatore della manifestazione. La cifra d’affari proveniente dalla locazione è esclusa dall’imposta. Nelle immediate vicinanze l’agricoltore affitta inoltre anche una superficie per il parcheggio dei veicoli degli spettatori.

La locazione della superficie per i posteggi è una prestazione accessoria alla locazione del prato esclusa dall’imposta ed è pure esclusa dall’imposta.

Esempio 7
Un commerciante di automobili usate prende in locazione un terreno per il parcheggio di 40 veicoli, dotato di due container non iscritti a registro fondiario. Uno è utilizzato come ufficio, l’altro per le piccole riparazioni e manutenzioni dei veicoli.

Poiché i container non sono degli immobili, la superficie adibita al parcheggio di veicoli non può essere considerata una prestazione accessoria a una locazione di immobili esclusa dall’imposta. Per il proprietario del terreno la locazione dell’area adibita a parcheggio e dei due container è imponibile all’aliquota normale.

Esempio 8
Una cassa pensione loca a un mobilificio un magazzino nei sobborghi di una grande città. Il medesimo mobilificio ha preso in locazione da una società immobiliare i suoi locali di vendita in centro città. Per offrire posteggi alla clientela e al proprio personale, il mobilificio prende in locazione dalla stessa cassa pensioni 20 posteggi nell’autosilo adiacente ai suoi spazi di vendita.

Per la cassa pensioni la locazione dei 20 posteggi non è una prestazione accessoria alla locazione del magazzino esclusa dall’imposta ed è quindi imponibile all’aliquota normale.

Esempio 9
In relazione a una gara di motocross, un Comune loca all’organizzatore della manifestazione un prato per il parcheggio dei veicoli degli spettatori. Il prato sul quale si svolge la gara è per contro locato da un’impresa contribuente.

Il Comune deve imporre all’aliquota normale la locazione del prato perché si tratta di una fornitura imponibile ai sensi dell’articolo 21 capoverso 2 numero 21 lettera c LIVA. Per l’impresa contribuente, la locazione del proprio prato è invece una prestazione esclusa dall’imposta (con possibilità d’opzione).

Esempio 10
Diversi proprietari di abitazioni in un complesso residenziale hanno costituito una comunione di comproprietari (CCP) per la costruzione di un garage sotterraneo in comune. I comproprietari sono iscritti a registro fondiario. La comunione di comproprietari dà in locazione i posteggi che non sono utilizzati dai comproprietari stessi.

Per la CCP (assoggettata ai fini dell’IVA) queste locazioni a terzi sono imponibili all’aliquota normale.

Esempio 11
In forza di un contratto di servitù, iscritto a registro fondiario, tutti i comproprietari di proprietà per piani (CPP) di un piccolo complesso residenziale sono tenuti a prendere in locazione almeno un posteggio nel garage sotterraneo ivi a disposizione. Il garage è di proprietà dell’impresa generale che ha edificato a suo tempo il complesso residenziale.

Per l’impresa generale la locazione dei posteggi è imponibile all’aliquota normale. Se uno dei CPP non abita lui stesso la sua proprietà ma la loca a terzi unitamente al posteggio di cui è locatore, la locazione del posteggio costituisce per lui una prestazione accessoria alla locazione dell’abitazione esclusa dall’imposta.

Esempio 12
Il signor Rossi è proprietario di uno chalet di tre piani nel paesino turistico Pineta dove vige il divieto assoluto di circolazione per veicoli a motore. Per favorirne l’idoneità alla locazione, egli prende in locazione tre posteggi nell’autosilo della stazione ferroviaria di Roseto situato nelle immediate vicinanze.

Per il gestore dell’autosilo questa locazione è imponibile all’aliquota normale.

Il signor Rossi loca ora lo chalet unitamente ai tre posteggi a una famiglia con tre figli adulti che ha ufficialmente il suo domicilio nel paesino turistico Pineta.

In questo caso esistono stretti vincoli di luogo poiché si tratta della più vicina possibilità di parcheggio. La locazione dei posteggi è quindi una prestazione accessoria alla locazione dello chalet esclusa dall’imposta.