Rapporto esplicativo

Modifica dell’ordinanza sui fondi propri (istituti particolarmente liquidi e ben capitalizzati, ipoteche

per gli immobili d’abitazione da reditto, TBTF – Banche madri)

Figura 11: Quota di nuove ipoteche per immobili d’abitazione da reddito con tasso d’in-

teresse vincolato a breve secondo la banca

Tasso d’interesse vincolato fino a 6 mesi, 1° trimestre 2017 – 3° trimestre 2018

*A garanzia dell’anonimato, in ciascuna colonna sono aggregati i dati di due banche.

Fonte: BNS.

I dati mostrano che gli interessi in aumento potrebbero essere imputati in maniera relativamente rapida soprattutto ai debitori ipotecari commerciali. Circa il 40 per cento del volume delle ipoteche concesse a debitori ipotecari commerciali per immobili d’abitazione da reddito ha un tasso d’interesse vincolato inferiore a un anno (cfr. figura 10). Nell’attuale fase di tassi bassi, i tassi d’interesse per le ipoteche compresi fra il 3 e il 5 per cento sono rari. Se però gli interessi dovessero aumentare potrebbero tornare a raggiungere rapidamente valori di questo ordine di grandezza. Nel decennio (2000–2010), che ha preceduto l’attuale fase di tassi bassi, il tasso d’interesse per le ipoteche fisse decennali è stato superiore al 3 per cento per l’intero periodo; in circa due terzi dei trimestri si attestava ad oltre il 4 per cento, e nel 20 per cento dei trimestri ammontava a più del 5 per cento.⁸⁴

Tassi d’anticipo elevati

Oltre alla quota di crediti ipotecari con un rapporto LTI elevato, anche la quota dei nuovi crediti ipotecari con un tasso d’anticipo da alto a molto alto è costantemente a un livello elevato. Per le 26 maggiori banche del mercato ipotecario, circa il 35 per cento dei nuovi crediti concessi per gli immobili d’abitazione da reddito ha un LTV di oltre il 75 per cento (cfr. figura 12). Nel caso di sei istituti questa quota si attesta a più del 50 per cento (cfr. figura 13). Riguardo agli oggetti da reddito dei debitori ipotecari commerciali, la quota di crediti ipotecari con un tasso d’anticipo superiore al 75 per cento, pari a più del 40 per cento, è particolarmente elevata.⁸⁵ In un contesto in cui predomina un rischio di correzione dei prezzi, i tassi d’anticipo elevati delle nuove ipoteche risultano problematici in quanto una diminuzione dei prezzi sul mercato immobiliare condurrebbe rapidamente a un aumento dell’LTV degli immobili dovuto al calo del valore degli immobili, e le banche potrebbero eventualmente richiedere garanzie supplementari ai mutuatari, o introdurre un premio di rischio più alto nei tassi di credito. Qualora la correzione del prezzo fosse abbastanza ingente, e il mutuatario non fosse in grado di effettuare un pagamento supplementare, la somma del credito non sarebbe più coperta dalla garanzia.