Rapporto esplicativo

Modifica dell’ordinanza sui fondi propri (istituti particolarmente liquidi e ben capitalizzati, ipoteche

per gli immobili d’abitazione da reditto, TBTF – Banche madri)

Figura 7: Pigioni richieste rispetto all’inflazione soggiacente

Pigioni richieste, Wüest Partner, indice 1985 = 100

Fonte: Datastream.

Nonostante i rendimenti più bassi dovuti ai prezzi in aumento, la domanda di immobili da reddito continua a rimanere costante. Dopo l’introduzione dei tassi d’interesse negativi, in mancanza di alternative gli investitori si sono focalizzati maggiormente sul mercato immobiliare, nonostante il fatto che dall’inizio del 2016 le pigioni diminuiscano e l’offerta eccedentaria perduri. Il grande divario rispetto agli investimenti alternativi rimarrà tale solo fino a quando gli interessi rimarranno bassi. In caso di un eventuale aumento dei tassi il divario di rendimento si restringerebbe notevolmente, l’attrattiva degli immobili da reddito diminuirebbe, e si assisterebbe probabilmente a una sostanziale correzione dei prezzi. Dato che circa un terzo delle ipoteche dei portafogli delle banche riguarda il segmento degli immobili d’abitazione da reddito, il rischio di correzione dei prezzi in questo segmento ha aumentato i rischi che gravano sui bilanci delle banche. Una correzione dei prezzi di questo genere implicherebbe un aumento del tasso d’anticipo degli immobili d’abitazione da reddito dovuto al calo del valore degli immobili, e che le banche potrebbero eventualmente chiedere pagamenti supplementari ai mutuatari. Qualora la correzione del prezzo fosse abbastanza grande e il mutuatario non fosse in grado di effettuare un pagamento supplementare, la somma del credito non sarebbe più coperta dalla garanzia.

Rischi di sostenibilità

Al momento della concessione di un credito ipotecario la sostenibilità costituisce un fattore di rischio fondamentale. La sostenibilità determina essenzialmente la probabilità d’insolvenza dei mutuatari nell’importante settore d’affari delle banche di credito svizzere incentrate sul mercato interno. Nell’ambito della rilevazione «Nuove ipoteche», dal 2011 la BNS raccoglie anche dati sulla sostenibilità dei crediti ipotecari. I dati provengono delle 26 maggiori banche del mercato ipotecario in Svizzera e coprono circa il 90 per cento del mercato controllato dalle banche. Tali dati mostrano che, nel settore bancario svizzero, l’assunzione di rischi di sostenibilità elevati per il finanziamento degli immobili d’abitazione da reddito sia largamente diffusa. Nel caso di oltre il 50 per cento di tutte le nuove ipoteche concesse nel 2017 per il finanziamento di immobili d’abitazione da reddito, considerando un interesse teorico del 5 per cento e costi di manutenzione e di ammortamento dell’1 per cento ciascuno, i costi teorici supererebbero i redditi locativi netti di questi oggetti (cfr. figura 8). Per quasi tutte le banche questa quota si situa oltre il 40 per cento, e per alcuni istituti è in parte nettamente superiore (cfr. figura 9). Rispetto ad eventuali choc, quali un aumento dei tassi d’interesse, la capacità di resistenza dei mutuatari è pertanto notevolmente diminuita.