Erläuternder Bericht

Änderung der Eigenmittelverordnung (Besonders liquide und gut kapitalisierte Institute,

Hypotheken für Wohnrenditeliegenschaften, TBTF – Parent-Banken)

Wenn jedoch kommerzielle Schuldner die Zinslast nicht mehr tragen können, könnten diese Konkurs anmelden. Ihr Verlust beschränkt sich damit auf das eingebrachte Eigenkapital. Soweit keine anderweitige Vereinbarung vorliegt, verbleibt der Bank die Wohnrenditeliegenschaft als das der Hypothek zugrundeliegendes Grundpfand. Sollte das Grundpfand aufgrund einer Preiskorrektur an Wert verloren haben, sodass die Hypothek nicht mehr gänzlich durch das Grundpfand gedeckt wäre, müsste die Bank angemessene Wertberichtigungen vornehmen.

Dauer der Zinsbindung

Da ein Grossteil der neu vergebenen Hypotheken sehr kurzfristig finanziert wird, würde eine Anpassung des generellen Zinsniveaus relativ schnell zu einer Zinsanpassung bei den Kreditnehmern führen. Die Daten der 26 grössten Banken im Hypothekarmarkt zeigen, dass die Zinsbindung von 28 Prozent der neu vergebenen Kredite für Wohnrenditeliegenschaften unter sechs Monaten liegt. Bei fünf Instituten liegt dieser Anteil gar über 40 Prozent. Das bedeutet, dass die kalkulatorischen Kosten der Hypothekarschuldner rasch steigen würden, während die Nettomieteinnahmen nicht im gleichen Tempo erhöht werden könnten. Der für die Mieten relevante hypothekarische Referenzzinssatz bezieht sich auf das ausstehende Hypothekarvolumen und würde auf einen Anstieg der Marktzinsen erst mit einer gewissen Verzögerung reagieren. Da die Bestandesmieten in den letzten Jahren trotz fallendem Referenzzinssatz nicht gesunken sind, könnten Mietzinserhöhungen schwierig umzusetzen sein. Auch würde das weiterhin steigende Angebot an Mietwohnungen und die sinkende Nachfrage aufgrund der nachlassenden Zuwanderung die Überwälzung von Zinsanstiegen erschweren. Die Anfangsrenditen würden daher sofort unter Aufwärtsdruck geraten, der sich vorerst via sinkende Preise materialisieren und somit das LTV-Verhältnis verschlechtern würde.

Abbildung 10: Dauer der Zinsbindung: Anteile neuer Hypotheken für Wohnrenditelie-

genschaften

Neue Hypothekarkredite, 1. Quartal 2017 – 3. Quartal 2018

Quelle: SNB.