Rapporto esplicativo

Modifica dell’ordinanza sui fondi propri (istituti particolarmente liquidi e ben capitalizzati, ipoteche

per gli immobili d’abitazione da reditto, TBTF – Banche madri)

L’aumento dei rischi di sostenibilità inerenti agli immobili d’abitazione da reddito era particolarmente marcato nel caso dei debitori commerciali. Dato che nel caso dei debitori commerciali (SA e Sagl) nessuno è responsabile con il patrimonio privato, il rischio per le banche con una quota elevata di debitori commerciali è particolarmente ingente. I debitori privati fanno tutto il possibile per continuare a pagare gli interessi ipotecari, altrimenti rischiano un fallimento personale. Mentre i debitori commerciali che non possono più sopportare l’onere degli interessi possono dichiarare il fallimento, e così la loro perdita si limita al capitale proprio apportato. Salvo diverso accordo, l’immobile d’abitazione da reddito rimane alla banca in quanto pegno immobiliare alla base dell’ipoteca. Se il pegno immobiliare perdesse valore a causa di una correzione dei prezzi, e l’ipoteca non fosse più interamente coperta dal pegno, la banca dovrebbe procedere ad adeguate rettifiche di valore.

Durata del tasso d’interesse vincolato

Considerato che gran parte delle nuove ipoteche concesse è finanziata a scadenza molto breve, un adeguamento del livello generale dei tassi d’interesse condurrebbe abbastanza rapidamente a un adeguamento dei tassi d’interesse dei mutuatari. I dati delle 26 maggiori banche del mercato ipotecario mostrano che il tasso d’interesse vincolato del 28 per cento dei nuovi crediti concessi per gli immobili d’abitazione da reddito è inferiore a sei mesi. Nel caso di cinque istituti questa quota si attesta addirittura a più del 40 per cento. Ciò significa che i costi teorici dei debitori ipotecari aumenterebbero rapidamente, mentre i redditi locativi netti non potrebbero essere aumentati altrettanto rapidamente. Il tasso d’interesse ipotecario di riferimento rilevante per le pigioni si riferisce ai volumi ipotecari in essere, e reagirebbe a un aumento degli interessi del mercato con tempi più lunghi. Dal momento che negli ultimi anni le pigioni esistenti non sono diminuite nonostante tassi d’interesse di riferimento in diminuzione, sarebbe difficile mettere in atto un aumento dei proventi locativi. L’imputazione degli aumenti d’interesse sarebbe inoltre resa difficile dal continuo aumento dell’offerta di appartamenti locativi e dal calo della domanda, dovuta alla diminuzione dell’immigrazione. I rendimenti iniziali registrerebbero subito una pressione al rialzo, che si materializzerebbe dapprima con una diminuzione dei prezzi e indurrebbe così un peggioramento del rapporto LTV.

Figura 10: Durata del tasso d’interesse vincolato: quote di nuove ipoteche per immobili d’abitazione da reddito

Nuovi crediti ipotecari, 1° trimestre 2017 – 3° trimestre 2018

Fonte: BNS.