Rapport explicatif

au maître d’ouvrage montre qu’il s’agit d’une mesure acceptable pour les entrepreneurs. La disposition proposée va dans le sens de cette norme.

Droit à la réfection dans les contrats de vente d’immeubles

Comme exposé ci-dessus (ch. 1.2.3) la qualification de la transaction portant sur l’acquisition d’immeubles de contrat de vente, de contrat d’entreprise ou de contrat mixte mêlant les caractéristiques de ces deux types de contrats dépend dans une certaine mesure du hasard. Dans une certaine mesure, les parties peuvent aussi sciemment influencer cette qualification. Ces difficultés de qualification concernent notamment l’acquisition d’un logement et plus particulièrement l’acquisition d’unités d’étages nouvellement construites. Or les conséquences pratiques de ces qualifications variables peuvent être grandes, car la loi n’accorde pas de droit à la réfection à l’acheteur en cas de défauts de construction, contrairement au maître d’ouvrage (voir le ch. 1.2.4). De plus, la pratique consistant à exclure les droits de garantie du maître d’ouvrage envers l’entrepreneur général en échange de la cession des droits de garantie du maître d’ouvrage envers les sous-traitants est au moins aussi fréquente dans les actes qu’il faut juridiquement qualifier de contrats de vente. Pour cette raison, et pour prévenir les tentatives d’abus, l’avant-projet propose d’étendre le droit à la réfection sans frais, de nature dispositive, aux contrats de vente d’immeubles. Qu’il s’agisse de contrats de vente d’immeubles ou de contrats d’entreprise, le droit à la réfection sera irrévocable si les défauts concernent un bâtiment que le maître destine à son usage personnel ou à l'usage de sa famille. Le droit à la réfection ne vaudra toutefois qu’à l’achat d’un immeuble comprenant une construction neuve ou restant à ériger, car c’est le seul cas dans lequel la qualification en contrat de vente d’immeubles ou contrat d’entreprise peut dépendre de circonstances fortuites ou de l’orientation particulière que les parties donnent au contrat. C’est le seul cas où l’équivalence entre les types de contrats se justifie. De même, la problématique de la renonciation aux droits de garantie en échange de la cession des droits de garantie envers les sous-traitants ne peut survenir que sur de nouvelles constructions. Il n’y a en revanche pas de raison de mettre en place un droit général à la réfection dans les contrats de vente ni d’interdire toute exclusion de responsabilité, car même un profane en matière juridique peut évaluer les conséquences d’une telle exonération. À la différence du contrat d’entreprise, le droit à la réfection pourrait en théorie s’exercer sur n’importe quel type de construction, neuve ou ancienne. L’avant-projet prévoit de ce fait une limite temporelle, pour limiter ce droit aux nouvelles constructions. Le droit à la réfection ne vaudra que pour les logements qui ont été érigés moins d’un an avant l’acquisition ou qui doivent encore être érigés. Cela permettra de délimiter de manière fiable l’état de fait de l’acquisition définitive par un particulier. En pratique, les nouveaux logements sont généralement vendus nettement moins d’un an après la construction. Dans l’ensemble, cette limite temporelle apparaît donc comme une solution appropriée.