Rapport explicatif

renonceraient à tenter de faire valoir leurs droits par crainte des procédures judiciaires que cela peut engendrer. Pour cette raison, il se justifie plutôt de réviser la loi de manière ponctuelle, afin de cibler les points qui se sont avérés particulièrement défavorables aux maîtres d’ouvrage aujourd’hui.

2.2.2 Réglementation concernant l’invocation de droits de garantie en cas de défauts frappant les parties communes d’une propriété par étages

L’ancienne jurisprudence relative aux prétentions en garantie du fait de défauts des parties communes de la propriété par étages était très défavorable aux propriétaires individuels : d’une part, la communauté des propriétaires d’étages n’a pas de droits de garantie propres, car elle n’est pas partie aux contrats de vente correspondants et le Tribunal fédéral a explicitement exclu une cession légale des droits de garantie à celleci. D’autre part, le droit du propriétaire d’étage individuel à la réfection était limité à sa quote-part, de sorte qu’il devait indemniser le vendeur pour la part des coûts de réfection qui dépassaient sa quote-part (voir en détail à propos de cette situation juridique le ch. 1.2.4). Ceci rendait l’exercice du droit à la réfection nettement plus difficile pour le propriétaire d’étage individuel. Par conséquent, le droit à la réfection, qui est le droit de garantie le plus important en pratique, n’était pas attrayant pour les propriétaires d’étages, ce qu’il s’agit de corriger. Dans un nouvel arrêt, le Tribunal fédéral a modifié sa jurisprudence et retenu que le droit à la réfection est indivisible et que chaque propriétaire d’étage individuel peut exercer entièrement ses droits contractuels à la réfection, si ces prétentions concernent les parties communes d’un immeuble divisé en propriété par étages107. Ce revirement de jurisprudence a permis de désamorcer la problématique dans la mesure où il tient suffisamment compte des intérêts des propriétaires d’étages et où il leur permet d’exercer leur droit à la réfection en pratique. Le Conseil fédéral estime dès lors qu’il n’est plus nécessaire d’agir au niveau législatif, même si certaines questions n’ont pas été réglées : par exemple, que se passe-t-il si un propriétaire d’étage a déjà obtenu une réduction du prix pour des défauts aux parties communes et qu’un autre propriétaire d’étage demande ultérieurement la réfection108 ? Une autre question qui n’est pas résolue est de savoir ce qui se passe lorsque les droits de garantie contractuels des propriétaires d’étages ne sont pas identiques parce qu’ils ont conclu des contrats aux contenus différents avec le vendeur. Dans l’arrêt évoqué, le Tribunal fédéral considère qu’il faudra coordonner la mise en œuvre du droit à la réfection fondé sur le contrat d’entreprise, invoqué par certains acquéreurs de propriétés par étages, avec les règles sur la prise de décision de la communauté des propriétaires d’étage109 ; dans le cadre de la propriété par étages, cette coordination doit de toute façon avoir lieu en vertu des règles de la copropriété en matière de travaux de construction (art. 712g, al. 1, en relation avec les art. 647c ss CC). Toutefois, le Conseil fédéral estime que la résolution de ces incertitudes peut