Rapporto esplicativo

Una persona all’estero che, al momento di far registrare il fondo nel registro fondiario (iscrizione diretta ad opera dell’ufficio del registro fondiario) o di chiedere l’autorizzazione all’autorità preposta (dietro segnalazione dell’ufficio del registro fondiario), dichiara di voler utilizzare il fondo come stabilimento permanente, e quindi può acquistarlo senza autorizzazione, è tenuta a destinarlo esclusivamente e durevolmente allo scopo dichiarato. Secondo la giurisprudenza del TF, la decisione di accertamento dell’esenzione dall’obbligo d’autorizzazione può essere vincolata all’onere di utilizzare in via permanente il fondo come stabilimento. Nella stessa sentenza, il TF ha anche chiarito che un simile onere sussiste indipendentemente da un’esplicita menzione. Secondo la volontà del legislatore, il fondo va infatti destinato in modo permanente allo scopo per il quale ha potuto essere acquistato senza autorizzazione. Altrimenti sarebbe facile aggirare lo scopo generale della legge, ossia evitare l’eccessivo dominio straniero del suolo indigeno (art. 1 LAFE): basterebbe infatti utilizzare un fondo come stabilimento permanente d’impresa per un determinato periodo, anche breve, per poi svincolarlo definitivamente da qualsiasi disposizione obbligatoria ed eventualmente venderlo come abitazione di vacanza (cfr. DTF 129 II 361, consid. 4.6, 4.7 e 5.3).

1.1.2.2 Società immobiliari

Il diritto vigente vieta alle persone all’estero di acquistare partecipazioni non quotate in borsa di società immobiliari residenziali. Quelle quotate in borsa, invece, possono essere acquistate senza autorizzazione dal 2005, quando sono state adottate regole analoghe a quelle applicabili ai fondi immobiliari con certificati di partecipazione regolarmente negoziati sul mercato e da sempre accessibili a persone all’estero.

1.1.2.3 Fondi immobiliari e SICAV immobiliari

Per acquisto di un fondo s’intende l’acquisto della proprietà o dell’usufrutto di una partecipazione a un fondo immobiliare i cui certificati di partecipazione non sono negoziati regolarmente sul mercato (art. 25 segg. in combinato disposto con l’art. 58 segg. LICol) oppure di un patrimonio analogo (art. 4 cpv. 1 lett. c LAFE). A contrario, le persone all’estero possono acquistare, senza restrizioni né autorizzazione, partecipazioni a fondi immobiliari negoziate regolarmente sul mercato. Dal 2013 lo stesso principio vale per i fondi immobiliari organizzati in società, ossia le SICAV immobiliari (art. 36 segg. in combinato disposto con l’art. 58 LICoL) o patrimoni analoghi (art. 4 cpv. 1 lett. c^bis LAFE).

1.1.2.4 Abitazioni principali

Un cittadino extracomunitario titolare di un permesso B (dimora) e con domicilio effettivo in Svizzera può acquistare un’abitazione o una casa monofamiliare senza autorizzazione soltanto per uso personale (abitazione principale per sé e la propria famiglia, art. 2 cpv. 2 lett. b LAFE). Se l’abitazione non è più utilizzata a tale scopo, il diritto vigente non prevede l’obbligo di alienarla, a meno che l’intento non sia di eludere la legge. L’abitazione può dunque essere data in locazione o utilizzata come abitazione secondaria. La persona in questione può acquistare un’altra abitazione principale in Svizzera nel suo nuovo domicilio senza alienare la prima unità abitativa. In generale, i cittadini extracomunitari titolari di un permesso C (domicilio) non sono soggetti all’obbligo d’autorizzazione (art. 5 cpv. 1 lett. a^bisLAFE a contrario).