Rapporto esplicativo

Il nuovo capoverso 1 lettera e ripristina l’obbligo d’autorizzazione per l’acquisto di un’abitazione principale già previsto nella revisione del 1997. L’articolo 2 capoverso 2 lettera b LAFE va dunque abrogato. Non sono considerate persone all’estero i cittadini UE e AELS (e, a determinate condizioni, anche quelli del Regno Unito e dell’Irlanda del Nord) con domicilio legale ed effettivo in Svizzera, nonché i cittadini di Stati terzi con permesso di domicilio C (art. 5 cpv. 1 lett. a e a^bisLAFE a contrario), pertanto possono acquistare fondi in Svizzera senza autorizzazione. Di conseguenza l’obbligo d’autorizzazione proposto per l’acquisto diretto di un’abitazione principale in proprio nome (cfr. art. 8 OAFE) si applica unicamente ai cittadini di Stati terzi senza permesso di domicilio C e con domicilio legale ed effettivo in Svizzera. Ai cittadini stranieri domiciliati all’estero non è permesso acquistare un’abitazione principale nel nostro Paese. Secondo la giurisprudenza del TF, in determinate circostanze è tuttavia possibile acquistare un’abitazione principale nel luogo del futuro domicilio effettivo e legale prima ancora di immigrare in Svizzera se l’arrivo e il trasferimento del domicilio nel nostro Paese sono imminenti⁴⁴. Le autorità di prima istanza definiscono gli oneri e le condizioni necessarie a garantire che il domicilio sia trasferito in Svizzera.

L’acquirente deve occupare l’abitazione da solo o con il proprio nucleo domestico (famiglia, personale di servizio, ecc.). L’abitazione principale non può essere affittata a terzi, neppure parzialmente. In conformità con lo scopo di utilizzo e per evitare eventuali abusi, la prassi vigente consente l’acquisto di un’(unica) unità a titolo di abitazione principale. Ad esempio, non è ammesso acquistare come abitazione principale una casa unifamiliare con un appartamento indipendente con accesso separato (e cucina e impianti sanitari propri, ecc.). Se il fondo da acquistare comprende più unità abitative indipendenti utilizzabili separatamente, ciascuna con un ingresso proprio e angolo cottura, le autorità cantonali di prima istanza impongono determinati interventi edilizi (in particolare unire le unità d’abitazione, eliminare tutte le cucine a parte una, ecc.). Se l’oggetto acquistato è un immobile composto di due unità d’abitazione, possono tuttavia presentarsi questioni complesse riguardo alla proporzionalità degli oneri imposti. Per favorire la certezza del diritto e l’applicazione uniforme della LAFE, s’intende ora sancire nella legge che il rilascio dell’autorizzazione presuppone che l’abitazione principale comprenda un’unica unità. In questo modo per la persona assoggettata alla LAFE (e anche per l’autorità esecutiva) risulta chiaro, in virtù del testo normativo, che è possibile acquistare come abitazione principale un immobile con più unità d’abitazione indipendenti soltanto se l’acquisto porta su una sola unità (ad es. precedentemente separata dalle altre costituendo più proprietà per piani) o se le varie unità sono ristrutturate per essere riunite in una sola (ev. iscritta come tale nel registro fondiario). Il collegamento tra le unità dev’essere permanente e difficile da rimuovere: non basta abbattere pareti e montare porte. Anche gli spazi destinati agli ospiti o al personale di servizio devono essere collegati all’abitazione principale e non possono costituire un’unità abitativa a sé stante.

Il capoverso 1^bisripristina l’obbligo di alienare il fondo entro due anni, se l’acquirente non lo utilizza più come abitazione principale perché ha trasferito il domicilio principale