Rapporto esplicativo

azioni per impedirne l’acquisto da parte di persone all’estero⁵³. Considerato l’anonimato che caratterizza le transazioni di borsa, le società immobiliari quotate in borsa non conoscono l’identità degli azionisti non iscritti nel libro delle azioni e non sono pertanto in grado di verificare adeguatamente un’eventuale applicabilità della LAFE.

La critica secondo cui l’obbligo d’autorizzazione per l’acquisto di quote di società immobiliari quotate su una borsa svizzera costringa quest’ultime a un delisting delle loro azioni non è sostenibile. Per prevenire l’acquisto illecito di quote di società immobiliari si possono invece adottare misure preventive che tengano conto dell’anonimato delle transazioni in borsa, ad esempio introducendo nel sistema di trading un controllo prima di finalizzare la transazione. S’intende imporre agli agenti di borsa determinati obblighi: sin dal primo incontro con gli investitori devono verificare se il commissionato acquisto di valori mobiliari quotati e quindi l’esecuzione dell’ordine ricevuto siano conformi alla LAFE. Questo controllo preventivo eviterà l’oneroso annullamento di eventuali acquisti illeciti.

L’articolo 19b AP-LAFE impone agli operatori ammessi a una borsa svizzera secondo l’articolo 26 lettera b LInFi di verificare, prima di eseguire una transazione in valori mobiliari quotati in borsa di società, fondi o SICAV immobiliari (risp. art. 4 cpv. 1 lett. d ed e, 4 cpv. 1 lett. c nonché 4 cpv. 1 lett. c^bisAP-LAFE), se l’acquirente è soggetto all’obbligo d’autorizzazione ai sensi della LAFE. Se non è possibile escludere a priori tale obbligo e quindi quello di cui all’articolo 2 capoverso 1 LAFE, l’ordine va rifiutato. Per verificare se è applicabile la LAFE, l’agente di borsa deve dunque porsi due domande:

(1) L’acquisto è soggetto ad autorizzazione ai sensi della LAFE, ossia riguarda partecipazioni a un fondo immobiliare (art. 4 cpv. 1 lett. c AP-LAFE), azioni di una SICAV immobiliare (art. 4 cpv. 1 lett. c^bisAP-LAFE) oppure azioni di una persona giuridica il cui scopo effettivo è l’acquisto di fondi (art. 4 cpv. 1 lett. e AP-LAFE) o i cui attivi, al loro valore venale, sono costituiti per più di un terzo da fondi in Svizzera (art. 4 cpv. 1 lett. d AP-LAFE)? Forti delle loro conoscenze specialistiche, gli operatori di borsa conoscono verosimilmente lo scopo effettivo e la composizione degli attivi delle imprese e dei fondi quotati in borsa, pertanto sono in grado di valutare senza troppa fatica se la transazione commissionata è di fatto soggetta ad autorizzazione.

(2) Il committente è una persona all’estero ai sensi dell’articolo 5 LAFE? Per le persone fisiche è necessario controllare la nazionalità, eventualmente il titolo di soggiorno in Svizzera e il luogo in cui hanno il centro d’interesse. Per le persone giuridiche domiciliate in Svizzera, va esclusa una posizione preponderante di persona all’estero all’interno della società (art. 5 cpv. 1 lett. c in combinato disposto con l’art. 6 LAFE). Per quanto riguarda l’obbligo d’autorizzazione sogget-