Rapporto esplicativo

la forte domanda nei grandi agglomerati e nei Comuni turistici nonostante la disponibilità di capitali. Secondo gli autori della perizia, tuttavia, inasprire la Lex Koller non risolverebbe i problemi, anzi tenderebbe a peggiorarli, soprattutto per i progetti di grande portata, mentre l’approccio più liberale chiesto dalla mozione Schmid Martin 22.4413 potrebbe contribuire a rilassare il mercato degli alloggi. Seguono le motivazioni addotte nella perizia.

- Divieto di meri investimenti di capitale e precisazione delle norme sulla quota abitativa nei fondi per stabilimenti d’impresa (n. 2.1.1): per concentrarsi sulla propria attività principale e rimanere flessibili, molte imprese, per motivi finanziari, affittano gli stabilimenti anziché comprarli. La revisione del 1997, che ha agevolato l’acquisto di fondi per stabilimenti d’impresa, non ha portato a investimenti diretti massicci in stabilimenti svizzeri da parte di persone all’estero. Fare marcia indietro sortirebbe effetti minimi in termini di economia nazionale, ma potrebbe avere un impatto negativo sull’albergheria di lusso, il commercio al dettaglio e le catene di negozi specializzati in mano estera, oltre a suscitare l’impressione di tendenze protezionistiche, dannose per l’attrattiva della piazza economica svizzera. Si potrebbero persino creare situazioni paradossali: un gruppo estero, ad esempio, non potrebbe acquistare un immobile se intende occupare soltanto il piano terra con un’azienda del proprio gruppo affittando gli altri piani a terzi, mentre una banca estera potrebbe acquistarlo se decide di utilizzarlo interamente per il proprio esercizio. Gli autori della AIR ritengono minimo l’effetto della modifica di legge sull’eccessivo dominio straniero del suolo e non vedono effetti sul mercato degli alloggi.

- Acquisto di quote di società immobiliari residenziali quotate in una borsa svizzera (n. 2.1.2): per gli autori della perizia non è necessario intervenire in questo settore. Agli investitori in società e fondi interessa l’investimento di capitali e non la proprietà fondiaria né i diritti che comporta. La negoziazione delle azioni influenza esclusivamente l’aggio e il disaggio delle azioni, non gli immobili. Sono rari gli aumenti di capitale con impatto sul mercato.

Poiché né la borsa né le società possono garantire che nessuna persona all’estero acquisti una quota, l’inasprimento proposto può comportare il delisting delle azioni delle società interessate, compromettendo la trasparenza del mercato e complicando l’attività societaria per gli investitori nazionali. Le società quotate in borsa perderebbero la loro liquidità e probabilmente eviterebbero progetti più rischiosi. In definitiva l’inasprimento potrebbe nuocere all’immagine della Svizzera all’estero.

Secondo gli autori della perizia, la modifica inciderebbe, semmai, in modo trascurabile «sul dominio straniero del suolo indigeno». Per ridurre l’influenza degli investitori stranieri sulle società immobiliari, è preferibile limitare la registrazione dei diritti di voto delle persone all’estero e imporre alle società di nominare nel consiglio di amministrazione e nella direzione esclusivamente persone non soggette alla LAFE. Inoltre, la misura non distenderebbe neppure il mercato dell’alloggio, ma andrebbe piuttosto a gravarlo. Lo stesso vale per i mercati degli investimenti, poiché il capitale straniero potrebbe confluire in altre categorie spingendo così gli investitori svizzeri maggiormente verso i mercati immobiliari. Stesso discorso per i mercati degli utenti, di regola non influenzati dai mercati degli investimenti. Ecco perché il ripristino dell’obbligo d’autorizzazione avrebbe ripercussioni piuttosto negative, soprattutto