Rapporto esplicativo

serva a collocare capitale straniero a puro titolo d’investimento o di rendimento. Esercitando il loro diritto di voto, gli acquirenti stranieri di quote di società immobiliari possono infatti decidere in merito ai fondi appartenenti alla società il che, in presenza di più quote in mano estera, accresce il dominio straniero sul suolo indigeno. Svincolare tali quote dall’obbligo d’autorizzazione non corrisponde dunque all’obiettivo di fondo della LAFE. Va abolita l’agevolazione poco pertinente introdotta nel 2005. In tale contesto si riscontra inoltre un problema d’attuazione: è vero che il diritto vigente non prevede l’obbligo d’autorizzazione per l’acquisto di quote quotate in borsa di società immobiliari, ma l’acquisto di un fondo da parte di tale società potrebbe essere comunque soggetto ad autorizzazione, ad esempio a causa di una preponderanza di persone all’estero (art. 5 cpv. 1 lett. c in combinato disposto con l’art. 6 cpv. 1 LAFE). Tuttavia, una simile verifica è molto impegnativa, anche perché la composizione dell’azionariato può subire continui cambiamenti⁶⁴. È possibile che le autorità di prima istanza debbano accontentarsi di «un’istantanea», prospettiva problematica in considerazione del principio inquisitorio (art. 22 cpv. 1 LAFE).

Per coerenza, vietando gli investimenti stranieri nelle società immobiliari residenziali quotate in borsa, andrebbero aboliti anche i privilegi per le partecipazioni a fondi immobiliari e le azioni di SICAV immobiliari negoziate regolarmente sul mercato, altrimenti gli investitori all’estero potrebbero ripiegare su di esse. Vietare solo gli investimenti stranieri non basta a tutelare il suolo svizzero dall’eccessivo dominio straniero.

Finora l’acquisto di partecipazioni ai fondi d’investimento aperti, ossia di certificati di partecipazione di fondi immobiliari negoziati regolarmente sul mercato, non era soggetto ad autorizzazione secondo la LAFE e il decreto federale del 23 marzo 1961 concernente l’autorizzazione per l’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (cosiddetta «Lex von Moos»). Nel dibattito su quest’ultimo si partiva dal presupposto che gli investitori stranieri in fondi immobiliari non ottengono alcun dominio sugli immobili svizzeri poiché non sono comproprietari del patrimonio del fondo, ma godono unicamente dei diritti previsti dal contratto con la direzione del fondo e la banca fiduciaria in virtù del Codice delle obbligazioni. È la direzione del fondo a possedere il patrimonio del fondo ossia le azioni della società immobiliare. In quest’ottica si prevedeva di restringere l’obbligo d’autorizzazione alla sola partecipazione a tali società immobiliari o direzioni di fondo, esentando l’acquisto di certificati di fondi immobiliari⁶⁵. Anche gli autori dell’AIR sostengono che l’azionariato non influenza le operazioni del fondo e che si limita a mettere a disposizione il capitale, ma ammettono che una certa influenza dall’azionariato non può essere negata: la SICAV è dotata di un consiglio di amministrazione e gli azionisti hanno diritto di voto per approvare la distribuzione dei proventi, eleggere il consiglio di amministrazione e dargli discarico. Possono inoltre «votare con i piedi» vendendo le loro quote. Date queste premesse, non è escluso che in particolare