Rapporto esplicativo

per i grandi progetti di sviluppo, vista la mancanza in Svizzera di grandi investitori (in particolare società quotate in borsa).

− Acquisto di partecipazioni a fondi immobiliari regolarmente negoziate sul mercato e di azioni di SICAV immobiliari (n. 2.1.3): la AIR rimarca che la quota di investimenti esteri in fondi e SICAV immobiliari non è nota, ma ne stima l’entità a massimo 5,32 miliardi di franchi (di cui CHF 2,42 mia. in fondi specializzati nel settore abitativo e CHF 2,90 mia. in fondi ad uso commerciale o misto). A fine settembre 2025 si contavano 44 fondi immobiliari quotati in borsa in Svizzera: 30 specializzati nel settore abitativo, 11 in quello commerciale e 3 operanti in entrambi. Il volume investito è di 78,75 miliardi di franchi (valore di mercato del portafoglio secondo l’ultima relazione sulla gestione), che scende a 59,48 miliardi di franchi deducendo il capitale di terzi. Secondo i calcoli degli autori della perizia – con estrapolazioni per alcuni fondi in mancanza di cifre esatte – questi capitali erano investiti in 109 000 abitazioni e in superfici commerciali affittabili di circa 3 milioni di metri quadri. Secondo la AIR l’inasprimento proposto non avrebbe alcun effetto sull’«eccessivo dominio straniero del suolo indigeno», poiché è la direzione del fondo a possedere l’immobile, mentre le quote detenute da persone all’estero sono da considerarsi capitale di terzi. In ogni caso, il finanziamento immobiliare da parte di persone all’estero è conforme alla LAFE purché non conferisca uno status analogo a quello di un proprietario. Se comunque si ritiene che gli investitori esteri possano avere un’influenza, sarebbe più opportuno imporre ai fondi di riservare a persone residenti i posti nella direzione del fondo e la gestione patrimoniale nonché nel consiglio di amministrazione di queste società e delle SICAV. Come quella ipotizzata per le società immobiliari residenziali quotate in borsa, anche questa misura non avrebbe alcun effetto positivo sul mercato degli alloggi (sia per gli investitori che per gli utenti), semmai lo penalizzerebbe. Anche in questo caso non è da escludere il delisting dei fondi immobiliari e delle SICAV immobiliari in questione; la trasparenza del mercato potrebbe soffrirne con conseguenze per l’immagine della Svizzera all’estero ed eventuali ritorsioni. Secondo gli autori della AIR, l’obbligo d’autorizzazione per i fondi farà aumentare leggermente la quota di rendita fondiaria che resta in Svizzera; tuttavia è molto probabile che più entrate fiscali finiranno all’estero sotto forma di interessi obbligazionari in seguito a possibili riallocazioni degli investitori nazionali ed esteri che preferiranno le obbligazioni agli investimenti immobiliari. La Svizzera deve rinunciare a questa misura se intende continuare a dirsi favorevole alla libera circolazione dei capitali. La revisione del 1997 ha mostrato che nel corso del tempo il capitale non è sempre disponibile a prescindere e che i continui interventi normativi, oltre a compromettere la reputazione della Svizzera, non si rivelano efficaci. Se fossero reintrodotti i controlli sulla circolazione di capitale, gli autori dell’AIR suggeriscono di procedere come per la «Lex Celio» del 1972 (temporaneo controllo generale dei flussi di capitale e divieto assoluto di investimenti, adottati con il diritto di necessità).

- Acquisto di abitazioni principali da parte di cittadini di Stati terzi (n. 2.1.4): stime di massima indicano che le abitazioni principali acquistate ogni anno sono circa 1050. Non si sa quanti acquirenti, al momento di lasciare la Svizzera, sarebbero ancora soggetti all’obbligo di alienazione (perché privi del permesso di domicilio C o della cittadinanza svizzera) né quanti manterrebbero la loro abitazione principale se titolari di un permesso di dimora B. Tuttavia, dovrebbero essere pochissimi i fondi cui in