Rapporto esplicativo

gli investitori più importanti possano far leva sulla direzione del fondo o il consiglio di amministrazione minacciando di ritirare il proprio investimento.

Per impedire operazioni di elusione, la revisione del 1973 del decreto federale del 21 marzo 1961 estese l’obbligo d’autorizzazione anche all’acquisto di quote di fondi d’investimento immobiliari non aperti al pubblico. Privilegiare i fondi non aperti limitando quindi l’obbligo d’autorizzazione ai soli fondi privati, più piccoli (in particolare anche ai fondi di famiglia), rispondeva a una logica di opportunità: sottoporre ad autorizzazione i fondi aperti avrebbe reso necessario rivedere il diritto in materia di società anonima, impresa allora impraticabile anche per ragioni di urgenza. All’epoca l’intento era di sostituire al più presto l’allora vigente «Lex Celio» (decreto federale del 26 giugno 1972 che vieta l’investimento di capitali stranieri in immobili svizzeri come misura temporanea di politica monetaria). Nel dibattito parlamentare il relatore commissionale, il consigliere nazionale Egli, aveva illustrato che l’articolo 2 lettera d avrebbe esteso l’obbligo d’autorizzazione alle partecipazioni a fondi d’investimento immobiliari, ma che si rinunciava alla clausola del 25 per cento per le stesse ragioni indicate per la lettera c. Il relatore precisava che la lettera d si riferiva ai fondi d’investimento immobiliari non aperti al pubblico, quindi ai fondi privati più piccoli e in particolare ai fondi di famiglia. Restava possibile acquistare senza autorizzazione partecipazioni a fondi aperti poiché in pratica era impossibile impedire o limitare tali acquisti senza rivedere il diritto in materia di società anonima. Anche in questo caso era determinante la misura e soprattutto il controllo: i divieti senza controlli efficaci andavano evitati. Il relatore concludeva aggiungendo che naturalmente faceva eccezione il caso in cui la direzione di un fondo fosse controllata da investitori stranieri: un tale caso rientrava chiaramente tra le operazioni elusive⁶⁶.

La situazione è cambiata radicalmente dai dibattiti degli anni Sessanta e Settanta. Il capitale globalizzato in cerca di investimenti ha innescato una dinamica del tutto diversa nel mercato immobiliare svizzero, che attira ormai molti capitali stranieri. L’attività di società e fondi immobiliari accentua la scarsità del suolo svizzero, bene scarso in generale e poco accessibile alla popolazione residente. Determinati a ricavare il massimo dalla gestione o la vendita di un immobile, i fondi immobiliari contribuiscono all’aumento dei prezzi intervenendo nel mercato con un potere d’acquisto apparentemente inesauribile e offerte più elevate. Il risultato è l’estromissione dal mercato di casse pensioni, assicurazioni e privati domiciliati in Svizzera⁶⁷. Nel dibattito sulla mozione Badran