Rapporto esplicativo

Il Tribunale federale ha motivato il cambiamento di prassi affermando che la precedente giurisprudenza risaliva al 1986 (⁶) e al 1995 (⁷). All'epoca il tasso ipotecario determinante era rispettivamente del 5,5 per cento e del 7 per cento. Da allora le condizioni quadro sono cambiate. Con il cambiamento di prassi, il Tribunale federale tiene particolarmente conto del calo significativo dei tassi ipotecari e del tasso di riferimento introdotto nel frattempo. Secondo il Tribunale federale, queste riduzioni dei tassi di interesse hanno fatto sì che i redditi da locazione precedentemente ammessi non siano più proporzionati al valore della messa a disposizione dell'uso abitativo e rappresentino quindi un rischio sproporzionato per i locatori. A questo proposito, la giurisprudenza del Tribunale federale ha menzionato in particolare le casse pensioni che devono versare i redditi ai propri assicurati.⁸ Queste ultime dipendono dai guadagni derivanti dalla locazione dei propri immobili per poter garantire il pagamento delle pensioni ai propri assicurati.⁹

Il Tribunale federale ha tuttavia lasciato aperta la questione dell'ammontare del reddito netto ammissibile qualora il tasso di riferimento dovesse superare il 2 per cento. Il tasso di riferimento era costantemente diminuito dalla sua introduzione nel settembre 2008 e nel 2020 aveva raggiunto il minimo storico dell'1,25 per cento¹⁰.

Dal 2021, le conseguenze economiche della pandemia globale di Covid-19 e della guerra in Ucraina hanno portato a un'inversione di tendenza dei tassi d'interesse, ponendo fine al lungo periodo di tassi bassi.¹¹ Ciò ha portato per la prima volta a un aumento del tasso d'interesse di riferimento, che il 2 dicembre 2023 ha raggiunto l'1,75 per cento.¹² Questo sviluppo ha sollevato, sia in teoria che in pratica, la questione di cosa sarebbe successo se il tasso di riferimento avesse continuato a salire superando la soglia del 2 per cento.¹³ In particolare, in relazione al calo del tasso di appartamenti sfitti e alle conseguenti ripercussioni sul livello delle pigioni, è stata sollevata più volte la questione del reddito abusivo di un immobile locato in caso di superamento della soglia del 2 per cento del tasso di riferimento.¹⁴

Il 15 dicembre 2022, il consigliere agli Stati Stefan Engler ha presentato la mozione 22.4448 «Maggiore certezza giuridica nel diritto di locazione» e ha invitato il Consiglio federale a esaminare le basi giuridiche ed economiche al fine di garantire una maggiore