Rapporto esplicativo

1.3 Alternative esaminate

L'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) ha incaricato il dott. Urs Hausmann di redigere l'analisi economica sui redditi per la valutazione di canoni di locazione abusivi per immobili ad uso abitativo e commerciale («Mehr Rechtssicherheit im Mietrecht: Bericht mit einer ökonomischen Analyse zu Renditemassen für die Überprüfung auf missbräuchliche Mietzinsen bei Wohn- und Geschäftsräumen»²⁰). Il rapporto analizza tre varianti per l'attuazione della mozione, che prevede una riduzione graduale del reddito eccessivo consentito. La prima variante prevede un ritorno al vecchio valore di 0,5 punti percentuali non appena il tasso d'interesse di riferimento raggiunge il 2,25 per cento; nella seconda variante la riduzione avviene in passi di 0,5 punti percentuali; la terza variante prevede invece adeguamenti più piccoli, a passi di 0,1 punti percentuali.

1.3.1 Ritorno alla soluzione originaria di 0,5 punti percentuali se il tasso di riferimento è pari almeno al 2,25 per cento

Fino alla sentenza del Tribunale federale del 2020, il rendimento del capitale proprio investito era considerato ammissibile purché non superasse di oltre 0,5 punti percentuali il tasso d'interesse applicato dalle grandi banche per le ipoteche di primo grado, il predecessore del tasso d'interesse ipotecario di riferimento. Questo limite si basava su considerazioni economiche risalenti alla fase di tassi d'interesse elevati degli anni '80, quando i tassi ipotecari si attestavano intorno al 5,5 per cento, e aveva lo scopo di garantire ai locatori un rendimento che coprisse i costi, tenendo conto delle spese correnti e dei rischi.²¹ Così, il Tribunale federale intendeva creare un equilibrio tra la protezione degli inquilini da pigioni eccessive e il diritto legittimo dei locatori a un reddito