Erläuternder Bericht

ger eindeutig. Der Optionsberechtigte wird die Option nur dann ausüben, wenn dies für ihn vorteilhaft ist. Der Vorteil kann in geringeren Anlagekosten oder in einer niedrigeren Steuerzahllast über die gesamte Wertschöpfungskette liegen. Im ersten Fall erweist sich das Optionsrecht unzweifelhaft als volkswirtschaftlich vorteilhaft. Im zweiten Fall ist dies weniger klar. Hier tritt das Problem der adversen Selektion auf. Leistungserbringer, welche bei der Ausübung der Option steuerlich besser fahren, werden diese ausüben; die übrigen Leistungserbringer hingegen nicht. Das Optionsrecht generiert daher dem Fiskus Mindereinnahmen, die anderweitig kompensiert werden müssen. Es stellt sich folglich die Frage, ob die Zusatzlast aus dieser Kompensation durch die Reduktion der Zusatzlast der steuerpflichtigen Personen, welche die Option ausüben, aufgewogen wird oder nicht.

Im Fall der Option für Wohnimmobilien lässt sich der Kreis der Optierer wie folgt eingrenzen:

Ein Investor wird eine Wohnimmobilie erstellen (lassen) bzw. erwerben, wenn der erwartete Barwert auf den Bruttomieterträgen bzw. Bruttoeigenmietwerten den erwarteten Barwert der Gestehungs- und Unterhaltskosten übersteigt. Ansonsten lohnt sich die Investition nicht. Bleibt die Immobilie unecht befreit, so fällt die Steuerlast in Form des Barwertes der taxe occulte auf den Bau- und den Unterhaltskosten an. Wird sie im Rahmen des Optionsrechtes besteuert, richtet sich die Steuerlast nach dem Barwert der MWST auf den Bruttomieterträgen. Da letzterer grösser ist als ersterer, lohnt sich für den Investor – der Erträge und Kosten richtig kalkuliert hat – die Ausübung des Optionsrechtes nicht. Er wird deshalb davon keinen Gebrauch machen.

Anders ist die Lage, wenn sich der Investor verkalkuliert hat, d. h. die Erträge niedriger oder die Unterhaltskosten höher als erwartet ausfallen. Im Falle einer solchen Fehlinvestition kann es sich für den Investor lohnen, sich der Option zu unterstellen. Er erhält dann die Einlageentsteuerung und entrichtet die MWST auf den Mieterträgen. Dies wäre für den Fiskus bei Barwertsbetrachtung mit Mindereinnahmen verbunden. Der Fiskus wird so zum stillen Teilhaber am Risiko des Immobilieninvestors. Die damit verbundene Risikodämpfung ist im Prinzip volkswirtschaftlich effizient, allerdings wird diese Aussage im vorliegenden Fall stark relativiert: Die volkswirtschaftlich effiziente Risikodämpfung verlangt, dass der Fiskus als stiller Teilhaber sich nicht nur am Risiko, sondern auch an den Chancen beteiligt. Im vorliegenden Fall partizipiert er jedoch an den Chancen nicht. Die positiven Effekte auf die Investitionsanreize entfalten sich nur ex ante, d. h. wenn der Investor weiss, dass im Misserfolgsfall die negativen Konsequenzen fiskalisch gemildert werden. Somit wäre die Massnahme nur für neue Investitionen sinnvoll. Für alte Fehlinvestitionen sollte sie ex post jedoch nicht mehr greifen, da hier keine Investitionsanreize mehr geschaffen werden. Diese starken Relativierungen sprechen nicht dafür, dass die Massnahme unter dem Gesichtspunkt der Risikodämpfung volkswirtschaftlich sinnvoll ist.

Das Optionsrecht bringt auch Vorteile, wenn der (richtig kalkulierende) Investor ein Liquiditätsproblem hat. Er erhält dann sofort Vorsteuern auf den Baukosten zurückerstattet oder profitiert von einer Einlageentsteuerung, muss aber künftig MWST auf den Bruttomieterträgen entrichten, wobei der Barwert der MWST auf den Bruttomieterträgen im Allgemeinen grösser ist als der Barwert der Vorsteuer auf den Baukosten oder der Einlageentsteuerung und der Vorsteuer auf den Unterhaltskosten.