Erläuternder Bericht

Objektes) kapitalisieren. Geht der Boden nicht in die Bemessungsgrundlage ein, wird ein Teil der Wertschöpfung des Immobiliengewerbes steuerlich nicht berücksichtigt. Ebenfalls steuerlich nicht erfasst würden dann die Leistungen Dritter (z. B. staatliche Infrastruktur), welche sich im Boden kapitalisieren, und dem Käufer zu einem „windfall profit“ verhelfen.

∑ Im Eigenmietwert ist ebenfalls der Wert des Bodens abgebildet.

a) Auswirkungen auf die steuerpflichtigen Personen

Die Streichung der Steuerausnahmen im Immobilienbereich gemäss Artikel 18 Ziffern 20, 21 und 24 MWSTG hätte zur Folge, dass etliche Steuerhürden (Optionen, Vorsteuerabzugskürzungen, Nutzungsänderungen) und damit grosse administrative Aufwendungen für die steuerpflichtigen Personen wegfallen würden. Sämtliche Immobiliengeschäfte (Verkauf, Vermietung und Verpachtung) wären mit Anspruch auf Vorsteuerabzug auf den diesbezüglichen Aufwendungen zu versteuern.

Auf der anderen Seite würden diverse Eigentümer von Liegenschaften (Privatpersonen und Unternehmen) neu mehrwertsteuerpflichtig und hätten die damit einhergehenden administrativen Aufwendungen zu bewältigen. Wer durch diese Reformmöglichkeit neu steuerpflichtig wird, kann zudem einen nachträglichen Vorsteuerabzug auf der Immobilie vornehmen (Einlageentsteuerung).

b) Volkswirtschaftliche Auswirkungen

Eine Ausweitung des Kreises steuerbarer zu Lasten unecht befreiter Leistungen ist steuertechnisch und volkswirtschaftlich grundsätzlich positiv zu beurteilen, wenn diese - wie bei dieser Reformmöglichkeit - in jedem Fall gilt. In einer Übergangsphase muss bei allen bestehenden Mietverträgen mit Schwierigkeiten bei der Überwälzung der MWST gerechnet werden. Eine gesetzgeberische Lösung, die eine volle Überwälzung der neu geschuldeten MWST erlaubt, ohne den Vorteil der Einlageentsteuerung und des vollen zukünftigen Vorsteuerabzugs zu berücksichtigen, ist nicht realistisch und auch nicht angebracht. Die Konsequenz, dass der volle Vorsteuerabzug geltend gemacht werden kann, führt dazu, dass sich der Fiskus bei Fehlinvestitionen am Risiko beteiligen muss. Die damit verbundene Risikodämpfung ist insofern akzeptabel, als der Fiskus ja auch am Gewinn (höhere Mieterträge und/oder geringere Kosten als erwartet) partizipiert.

c) Bedeutung für die Konsumenten

Selbst wenn der Vermieter den Vorteil des Vorsteuerabzugs an seine Mieter weitergibt, entsteht eine zusätzliche MWST-Belastung beim Mieter. Die MWST ist auch im heutigen System der Kostenmiete eine Belastung für den Vermieter, die auf den Mieter überwälzt werden kann, wenn der Vertrag nicht ausdrücklich eine andere Regelung vorsieht. Sie führt zu einer Verteuerung der Miete und damit zu einem Anstieg der Konsumentenpreise. Die zusätzliche MWST fällt auf der Marge und auf allen beim Vermieter ohne MWST entstandenen Kosten (wie z. B. Zinsen und Versicherungsgebühren) an und dürfte zu den aktuellen MWST-Sätzen zu einer Mietzinserhöhung von geschätzt 1-2 Prozent führen. Der Einfluss auf den Konsumentenpreisindex dürfte deshalb spürbar sein.