Erläuternder Bericht

2 Grundzüge der Vorlage

2.1 Ausweitung der Formularpflicht auf die ganze Schweiz

2.1.1 Überblick

Mittelpunkt der Gesetzgebungsvorlage ist die geografische Ausweitung der Formularpflicht. Die vorgeschlagene Änderung hat zur Folge, dass das Formular mit der Angabe des Vormietzinses und der Begründung einer allfälligen Erhöhung in der ganzen Schweiz und unabhängig vom Vorliegen eines Wohnungsmangels zu verwenden ist. Gleichzeitig soll die Zuständigkeit für das Formularwesen auf den Bund übertragen werden.

2.1.2 Geltung nur für Wohnräume

Nach dem geltenden Wortlaut von Artikel 270 Absatz 2 OR und der Rechtsprechung des Bundesge-

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richts gelten die Pflicht zur Mitteilung des Vormietzinses sowie die Pflicht zur Begründung einer allfälligen Mietzinserhöhung mittels Formular nur bei Wohnräumen. Vor dem Hintergrund des bundesrätlichen Auftrages vom 15. Januar 2014, der die Transparenz auf dem Mietwohnungsmarkt zum Ziel hat, rechtfertigt es sich, den bisherigen Anwendungsbereich beizubehalten. Die Formularpflicht gilt demnach nicht für die Geschäftsraummiete, wohl aber bei gemischten Verträgen, die sowohl eine Wohnals auch eine Geschäftsnutzung umfassen.

2.1.3 Nichtlandwirtschaftliche Pachtverträge

Aufgrund von Artikel 253b Absatz 1 OR gelten die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen sinngemäss auch für nichtlandwirtschaftliche Pachtverträge. Infolgedessen gilt die Pflicht zur Verwendung des Formulars auch für die Mitteilung des Vorpachtzinses und der Begründung einer allfälligen Pachtzinserhöhung. Voraussetzung ist auch hier eine Wohnnutzung.

2.1.4 Verzicht auf das Kriterium des Wohnungsmangels

Im Zusammenhang mit einer geografischen Ausweitung der Pflicht zur Bekanntgabe des Vormietzinses und Begründung einer allfälligen Mietzinserhöhung stellt sich unter anderem die Frage, ob die Verwendung des Formulars generell in der ganzen Schweiz für anwendbar erklärt werden oder ob das Bestehen eines Wohnungsmangels als eingrenzendes Kriterium gelten soll. Dabei erscheint eine unabhängig vom lokalen Wohnungsmarkt für die ganze Schweiz einheitlich geltende bundesrechtliche Regelung sachgerechter. Dafür spricht insbesondere der Umstand, dass gemäss Artikel 109 der Bun-

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desverfassung (BV ) dem Bund die Aufgabe zukommt, in der ganzen Schweiz gegen missbräuchliche Mietzinse vorzugehen, unabhängig vom Bestehen eines Wohnungsmangels. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass das Vorliegen eines Wohnungsmangels nicht das einzige den Mietzins beeinflussende Element darstellt und dass der Verzicht auf dieses Kriterium die Rechtssicherheit für alle Beteiligten erhöht. Zudem resultiert durch den Wegfall dieser Voraussetzung eine administrative Vereinfachung. Die Anpassung entspricht dem Gebot der Verhältnismässigkeit. Weiter ist darauf

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hinzuweisen, dass seit dem Inkrafttreten der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO ) am 1. Januar 2011 nicht nur die materiellen, sondern auch die verfahrensrechtlichen Bestimmungen des Mietrechts nunmehr umfassend zum Zuständigkeitsbereich des Bundes gehören. Aufgrund dieser Entwicklung lässt sich die Bestimmung, wonach die Kantone die Verwendung des Formulars bei Wohnungsmangel anordnen können (Art. 270 Abs. 2 OR), heute nur schwer rechtfertigen, zumal sie

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bereits zum Zeitpunkt ihrer Verabschiedung umstritten war.

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BGE 117 Ia 328

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Intervention Jean Guinand und Arnold Koller, AB NR 1989, S. 530-531; BGE 120 II 341 E. 5a