Rapport explicatif

Dès lors, il reviendra au juge de fixer le loyer en cas de contestation du loyer initial ou de contestation ultérieure.

2 Présentation du projet

2.1 Extension à toute la Suisse de l’obligation d’utiliser une formule officielle

2.1.1 Aperçu

L’extension géographique de l’obligation d’utiliser une formule officielle est l’élément clé du projet de révision. La modification proposée rend obligatoire dans toute la Suisse l’utilisation d’une formule officielle comportant l’indication du loyer précédent et la justification d’une éventuelle hausse, qu’il y ait pénurie de logements ou non. Parallèlement, la compétence en matière de formule officielle est confiée à la Confédération.

2.1.2 Application uniquement aux locaux d’habitation

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En vertu de l’art. 270, al. 2, CO en vigueur et de la jurisprudence du Tribunal fédéral , l’obligation de communiquer le loyer précédent et de justifier une éventuelle hausse de loyer par une formule officielle ne s’applique qu’aux locaux d’habitation. Attendu que le mandat du Conseil fédéral du 15 janvier 2014 vise à obtenir davantage de transparence sur le marché du logement locatif, il est justifié de conserver le champ d’application actuel. Si l’obligation d’utiliser une formule officielle ne s’applique pas à la location de locaux commerciaux, elle concerne les baux mixtes incluant à la fois un usage d’habitation et un usage commercial.

2.1.3 Baux à ferme non agricoles

En vertu de l’art. 253b, al. 1, CO, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs s’appliquent également par analogie aux baux à ferme non agricoles. Par conséquent, l’obligation d’utiliser une formule officielle vaut également pour la communication du fermage précédent et la justification d’une éventuelle hausse du fermage. La condition est ici un usage d’habitation.

2.1.4 Abandon du critère de la pénurie de logement

Parallèlement à l’extension géographique de l’obligation de communiquer le loyer précédent et de justifier une éventuelle hausse de loyer, se pose entre autres la question de savoir si l’utilisation de la formule officielle doit être déclarée applicable de manière généralisée dans toute la Suisse ou si l’existence d’une pénurie de logements doit être un critère déterminant. A cet égard, une réglementation fédérale indépendante du marché du logement local et applicable à toute la Suisse paraît plus

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appropriée. Le fait en particulier qu’en vertu de l’art. 109 de la Constitution fédérale (Cst.) , il revient à la Confédération de lutter contre les abus en matière de bail à loyer dans toute la Suisse, qu’il y ait pénurie de logements ou non, vient corroborer cette analyse. Il convient de souligner à cet égard qu’une pénurie de logements n’est pas le seul facteur d’influence du loyer et que l’abandon de ce critère augmente la sécurité juridique pour tous les acteurs. De plus, la suppression de cette condition entraîne une simplification administrative. L’adaptation est conforme au principe de proportionnalité. Il

5 convient en outre de rappeler que, depuis l’entrée en vigueur du code de procédure civile (CPC) le er

1 janvier 2011, si les dispositions matérielles du droit du bail relèvent entièrement du domaine de compétence de la Confédération, les dispositions procédurales dorénavant aussi. Compte tenu de cette évolution, la disposition prévoyant que les cantons puissent rendre obligatoire l’utilisation de la

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ATF 117 Ia 328

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RS 101

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RS 272