Erläuternder Bericht

gung der Zuständigkeit für das Formularwesen auf den Bund dürfte zwar überwiegend im Interesse der Vermieterseite liegen (vgl. Ziff. 3.1), führt aber für sich alleine noch nicht zu einem Ausgleich der Interessen innerhalb der Gesetzesvorlage.

Um dem Anspruch auf Ausgewogenheit gerecht zu werden, sind deshalb weitere Mietrechtsanpassungen erforderlich, die eher eine Verbesserung zugunsten der Vermietenden darstellen. Die unterbreiteten Änderungsvorschläge sehen zwei solche Punkte vor. Es sind dies die Bestimmung in Artikel 269d Absatz 5, wonach als Unterschrift bei Mietzinserhöhungen und bei Anpassungen von Akontobeträgen für Nebenkosten auch eine mechanische Nachbildung (Faksimile-Unterschrift) möglich ist; ferner der neue Absatz 6 zu Artikel 269d, wonach für die Mitteilungen von Mietzinserhöhungen, die in einer Vereinbarung über gestaffelte Mietzinse vorgesehen sind, die schriftliche Form genügt. Als Ausgleich zugunsten der Mieterseite dient eine weitere neue Bestimmung: Artikel 269d Absatz 2 sieht vor, dass Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender oder energetischer Verbesserungen frühestens nach Ablauf eines Jahres seit Beginn des Mietverhältnisses wirksam werden können, wenn sie nicht vor Vertragsabschluss schriftlich angekündigt worden sind. Diese drei zusätzlichen Anpassungen bildeten bereits Teil des Revisionsentwurfes, welchen der Bundesrat mit Botschaft zur Änderung

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des Obligationenrechts (Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen) vom 12. Dezember 2008 dem Parlament unterbreitete. Sie waren – im Gegensatz zur gesamten Revisionsvorlage, die scheiterte, nachdem der Nationalrat am 14. September 2010 zum zweiten Male beschloss, anders als der Ständerat, nicht auf das Geschäft einzutreten – damals allesamt nicht umstritten.

3 Die Bestimmungen im Einzelnen

3.1 Art. 266l Abs. 2 Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen

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Der Vermieter muss mit einem Formular kündigen, das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will. Das Formular muss vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) erstellt oder genehmigt worden sein.

Nach bisherigem Recht muss diese Genehmigung des Formulars zur Mitteilung von Kündigungen in jedem Kanton einzeln eingeholt werden. Neu wird die Kompetenz für die Genehmigung des Formulars auf das Bundesamt für Wohnungswesen (Bundesamt) übertragen. Dadurch wird das Verfahren vereinfacht und die Praxis vereinheitlicht. Dies ist namentlich für Vermieterinnen und Vermieter von Vorteil, die in mehreren Kantonen über Mietobjekte verfügen. Sie sind nicht mehr gezwungen, verschiedene Formulare zu verwenden oder für das gleiche Formular die Genehmigung mehrerer Kantonsbehörden einzuholen.

3.2 Art. 269d Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter

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Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mitteilen und begründen. Für die Mitteilung ist ein vom BWO erstelltes oder genehmigtes Formular zu verwenden.

Es wird festgelegt, dass Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen auf einem vom Bundesamt erstellten oder genehmigten Formular mitzuteilen und zu begründen sind. Wie beim Formular zur Mitteilung von Kündigungen muss diese Genehmigung nach bisherigem Recht in jedem Kanton einzeln eingeholt werden. Auch für Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen wird die Kompetenz für die Erstellung oder Genehmigung des Formulars neu auf das Bundesamt übertragen, um das Verfahren zu vereinfachen und die Praxis zu vereinheitlichen. Dies dient namentlich Vermieterinnen und Vermietern, die in mehreren Kantonen über Mietobjekte verfügen.

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BBI 2009 347ff.