Rapporto esplicativo

2 Punti essenziali del progetto

2.1 Estensione dell’obbligo di utilizzo del modulo in tutta la Svizzera

2.1.1 Panoramica

Il punto fondamentale del progetto legislativo riguarda l’estensione geografica dell’obbligo di utilizzo del modulo. Secondo la modifica proposta, il documento con l’indicazione della pigione precedente e di un eventuale aumento diventerebbe obbligatorio in tutta la Svizzera e non solo in caso di penuria di abitazioni. Al contempo, tutte le questioni legate al modulo diventerebbero di competenza della Confederazione.

2.1.2 Solo per i locali di abitazione

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Secondo l’articolo 270 capoverso 2 CO e la giurisprudenza del Tribunale federale , l’obbligo di comunicare la pigione precedente e di motivarne eventuali aumenti tramite l’apposito modulo va applicato esclusivamente ai locali di abitazione. Alla luce dell’obiettivo fissato il 15 gennaio 2014 dal Consiglio federale che mira a rendere più trasparente il mercato della locazione di abitazioni, è opportuno continuare ad applicare l’obbligo solo a questa categoria di immobili. Esso non vige, invece, per la locazione di locali commerciali. È valido, tuttavia, nel caso di contratti misti che regolano la locazione di locali sia abitativi che commerciali.

2.1.3 Affitti non agricoli

In base all’articolo 253b capoverso 1 CO, le disposizioni sulla protezione delle pigioni abusive sono applicabili per analogia agli affitti non agricoli. Anche in questo caso, quindi, vige l’obbligo di utilizzo del modulo per comunicare l’affitto precedente e un suo eventuale aumento. Il locale deve essere inoltre utilizzato a fini abitativi.

2.1.4 Eliminazione del criterio sulla penuria di abitazioni

L’estensione geografica dell’obbligo di comunicare la pigione precedente e di motivare eventuali aumenti fa sorgere, tra l’altro, la seguente domanda: l’utilizzo del modulo deve essere dichiarato applicabile in tutta la Svizzera o la penuria di abitazioni deve rappresentare l’unico criterio? La soluzione migliore sembra essere l’applicazione di una normativa federale uniforme per l’intero Paese e indipendente dal mercato locale degli alloggi, sostenuta anche dall’articolo 109 della Costituzione

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federale (Cost. ) secondo il quale la Confederazione è incaricata di contrastare le pigioni abusive in tutta la Svizzera a prescindere dalla presenza o meno di una penuria di abitazioni. Va inoltre precisato che la penuria di alloggi non è il solo elemento che influenza le pigioni: rinunciare a questo criterio significherebbe quindi rafforzare la sicurezza giuridica di tutte le parti coinvolte. Inoltre eliminando questo presupposto le procedure amministrative verrebbero semplificate. Si tratta quindi della soluzione più ragionevole. Va inoltre ricordato che dall’entrata in vigore del Codice di procedura civile

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svizzero (CPC ) il 1° gennaio 2011, la Confederazione è competente anche in merito a tutte le norme di diritto procedurale, oltre a quelle materiali. Per questo motivo la disposizione secondo la quale i Cantoni possono dichiarare obbligatorio l’uso del modulo in caso di penuria delle abitazioni (art. 270

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cpv. 2 CO), già molto discussa al momento della sua approvazione , è ormai obsoleta.

2.1.5 Momento della comunicazione

È importante stabilire se la comunicazione della pigione precedente debba avvenire prima o dopo la stipula del contratto di locazione. Considerato che l’obbligo di informazione mira ad aumentare la trasparenza per avere così un effetto frenante sui prezzi che prevenga eventuali procedure di contestazione, appare più opportuno che il modulo venga consegnato prima della stipula del contratto

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DTF 117 Ia 328

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RS 101

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RS 272

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Intervento di Jean Guinand e Arnold Koller, BU CN 1989, pag. 530-531; DTF 120 II 341 E. 5a