Erläuternder Bericht

Hinsichtlich der Begründungspflicht und der Informationen, die das Formular enthalten muss, bleibt die heutige Rechtslage unverändert.

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Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender oder energetischer Verbesserungen können frühestens nach Ablauf eines Jahres seit Beginn des Mietverhältnisses wirksam werden. Frühere Erhöhungen sind wirksam, wenn sie vor Vertragsabschluss schriftlich angekündigt worden sind.

Nach Artikel 269a Buchstabe b OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie durch Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Gemäss Artikel 14 Absatz 1 der Verordnung über die

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Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG ) gelten als Mehrleistungen Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Weiter werden in Artikel 14 Absatz 2 VMWG energetische Verbesserungen aufgeführt, die ebenfalls Mehrleistungen darstellen. Der neue Absatz 2 von Artikel 269a OR soll verhindern, dass die Mieterschaft bereits kurz nach Mietbeginn mit unerwarteten Mietzinserhöhungen infolge von baulichen Veränderungen konfrontiert wird. Deshalb gilt für wertvermehrende Arbeiten gemäss Artikel 14 Absatz 1 VMWG und energetische Verbesserungen gemäss Artikel 14 Absatz 2 VMWG neu eine einjährige Sperrfrist für Mietzinserhöhungen. Hingegen gilt die Sperrfrist nicht bei anderen Mehrleistungen wie die Vergrösserung der Mietsache oder zusätzliche Nebenleistungen. Die Frist läuft ab Mietbeginn. Sie gilt allerdings nur, wenn die Vermieterschaft vor Vertragsabschluss der Mietpartei keine entsprechende Ankündigung zugehen liess. Eine Mietzinserhöhung infolge wertvermehrender oder energetischer Verbesserungen ist demnach frühestens nach Ablauf eines Jahres nach Mietbeginn wirksam, sofern sie nicht vor Vertragsabschluss schriftlich (Art. 12 ff. OR) angekündigt wurde. Durch eine solche Mitteilung kann der Vermieter beispielsweise anzeigen, dass energetische Massnahmen umgesetzt werden, die bereits nach kurzer Zeit eine Mietzinsanpassung zur Folge haben. Dabei liegt es in der Natur der Sache, dass der Betrag der zukünftigen Mietzinserhöhung bis zum Vertragsabschlusses in der Regel noch nicht exakt beziffert werden kann. Jedoch muss der Vermieter zumindest angeben, welche Arbeiten zu einer Mietzinserhöhung vor Ablauf eines Jahres seit Beginn des Mietverhältnisses führen sollen.

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Analog der zu Artikel 269d Absatz 1 OR geltenden Rechtsprechung betreffend verspätete Zustellung der Vertragsänderungsmitteilung hat eine vor Vertragsabschluss nicht angekündigte Mietzinserhöhung infolge von wertvermehrenden oder energetischen Verbesserungen, die auf einen Zeitpunkt vor Ablauf eines Jahres ab Mietbeginn mitgeteilt worden ist, keine Nichtigkeit zur Folge. Indessen entfaltet sie ihre Wirkungen gleich wie eine verspätete Ankündigung gemäss Absatz 1 erst auf den nächstmöglichen Kündigungszeitpunkt nach Ablauf eines Jahres ab Mietbeginn. Die Frist von 30 Tagen zur Anfechtung der Mietzinserhöhung gemäss Artikel 270b Absatz 1 OR gilt unverändert.

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Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:

a. sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;

b. sie nicht begründet;

c. mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.

Artikel 269d Absatz 3 entspricht dem bisherigen Absatz 2 von Artikel 269d.

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Die Absätze 1 und 3 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.

Absatz 4 entspricht inhaltlich dem bisherigen Absatz 3, wobei aufgrund des neu eingefügten zweiten Absatzes der Geltungsverweis nicht mehr auf die Absätze 1 und 2 sondern auf die Absätze 1 und 3 erfolgt.

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Für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und Anpassungen von Akontobeträgen für Nebenkosten genügt als Unterschrift eine mechanische Nachbildung.

Absatz 5 stellt für Mietzins- und Akontoanpassungen die mechanisch nachgebildete Unterschrift der eigenhändigen Unterschrift gleich und ergänzt damit Artikel 14 Absatz 2 OR um einen gesetzlich geregelten Anwendungsfall. Dieser Verzicht auf das Erfordernis der handschriftlichen Unterzeichnung von Mietzinserhöhungen und Anpassungen von Akontobeträgen für Nebenkosten entspricht einem Anliegen, welches von Vermieterseite wiederholt eingebracht wurde. Die neue Bestimmung ermöglicht

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BGE 131 III 566 ff. E. 3.3