Erläuternder Bericht

2.1.5 Zeitpunkt der Mitteilung

Von wesentlicher Bedeutung ist die Frage, ob die Information über den Vormietzins im Vorfeld des Mietvertragsabschlusses oder erst später erfolgen soll. Davon ausgehend, dass die Informationspflicht der Transparenz dienen und ihre preisdämpfende Wirkung vor allem präventiv und ohne Anhebung von Anfechtungsverfahren entfalten soll, erscheint es sachgerecht, dass das Formular anders als gemäss heutiger Rechtspraxis bereits vor Abschluss des Mietvertrages abgegeben wird. Nur wenn der Mieter Kenntnis des Vormietzinses hat, verfügt er über diejenigen Informationen, die für den Entscheid betreffend den Abschluss des Mietvertrages massgebend sind. Dies liegt letztlich auch im Interesse des Vermieters, ist doch das Risiko einer Anfechtung des Anfangsmietzinses weitaus grösser, wenn der Mieter die Informationen betreffend Vormietzins und Begründung einer Mietzinserhöhung erst nachträglich erhält. In diesem Zusammenhang kann auch auf die Bestimmungen über den Konsumentenschutz hingewiesen werden, die vergleichbare Orientierungs- und Informationspflichten des Anbieters vorsehen, so beispielsweise für Haustürgeschäfte und ähnliche Verträge (Art. 40d Abs. 3 OR) o-

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der für Pauschalreisen (Art. 4 Abs. 1 des Bundesgesetzes über Pauschalreisen ).

2.1.6 Rechtsfolgen der fehlenden oder verspäteten Mitteilung

Die Nichtverwendung, die verspätete Abgabe des Formulars sowie Formfehler haben Rechtsfolgen. Die bereits heute geltende Rechtspraxis erscheint dabei sachgerecht: Der abgeschlossene Mietvertrag ist, was den Mietzins anbetrifft, teilweise nichtig, was zur Folge hat, dass der anwendbare Mietzins bei einer Anfechtung des Anfangsmietzinses oder im Falle einer späteren Anfechtung durch den Richter zu bestimmen ist. Da diese Gerichtspraxis gefestigt ist und in den oben unter Ziffer 1.2 erwähnten Kantonen mit Formularpflicht bereits heute zur Anwendung gelangt, erscheint es nicht notwendig, eine entsprechende Ergänzung des Gesetzestextes vorzusehen. Weiter ist in diesem Zusammenhang zu erwähnen, dass der Verweis in Artikel 270 Absatz 2 OR auf Artikel 269d OR und damit auf die Rechtsfolgen von Formfehlern weiterhin gilt.

2.1.7 Bundeszuständigkeit für das Formularwesen

Im vorliegenden Zusammenhang stellt sich weiter die Frage, ob die Zuständigkeit für das Formularwesen dem Bund übertragen werden soll. Aus Gründen der Rechtssicherheit und angesichts der Entwicklungen im Bereich der elektronischen Datenverarbeitung erscheint es naheliegend, dass über das Internet einheitliche, vom Bund erstellte Formulare für die Mitteilung des Vormietzinses oder von Mietzinserhöhungen und auch für die Kündigung von Mietverhältnissen zur Verfügung gestellt werden. Vor diesem Hintergrund erscheinen private Formulare, die von einer öffentlichen Stelle genehmigt werden, nicht mehr zeitgemäss (vgl. dazu auch Ziff. 2.1.4). Neben den vom Bund erlassenen Formularen ist jedoch weiterhin eine Genehmigung eines Formulars möglich, sodass Vermieter mit entsprechenden Präferenzen nach wie vor diesen Weg wählen können. Die Beibehaltung dieser Möglichkeit ändert jedoch nichts daran, dass das Verfahren vereinfacht und die Praxis vereinheitlicht wird. Es ist zu erwarten, dass künftig in der Regel das vom Bund erlassene Formular verwendet wird und nur noch ausnahmsweise private Formulare zu genehmigen sind. Unter dieser Voraussetzung ist davon auszugehen, dass diese Aufgabe beim Bund mit den vorhandenen Ressourcen bewältigt werden kann. Dem steht ein grösserer Minderaufwand der Kantone gegenüber, sodass die öffentliche Verwaltung insgesamt in grossem Ausmass entlastet wird. Entsprechendes gilt für die administrative Belastung von Vermietern und Interessensverbänden.

2.2 Weitere Mietrechtsanpassungen

Gemäss Auftrag des Bundesrates vom 15. Januar 2014 sind weitere Änderungen einzubeziehen, sodass die Vorlage dem Grundsatz der Ausgewogenheit der Interessen von Mietern und Vermietern gerecht wird. Hintergrund dieser Anweisung des Bundesrates bildet die Überlegung, dass die Ausdehnung der Formularpflicht auf die ganze Schweiz sich in erster Linie zugunsten der Mietenden auswirken würde, indem für alle neu abgeschlossenen Mietverträge Transparenz in Bezug auf den Vormietzins und die Begründung einer allfälligen Erhöhung resultiert. Die damit verknüpfte Übertra-