Erläuternder Bericht

es insbesondere grösseren Liegenschaftsverwaltungen, das für diese Anpassungen verwendete For-

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mular oder ausnahmsweise das inhaltlich damit verknüpfte Begleitschreiben mittels mechanisch nachgebildeter Unterschrift zu unterzeichnen (faksimilierte Unterschrift). Dadurch wird ein erheblicher Verwaltungsaufwand eingespart, ohne dass die Rechtsposition der Mieterschaft beeinträchtigt wird. Diese Möglichkeit wird ausdrücklich auf Mietzinsanpassungen und Anpassungen von Akontobeträgen für Nebenkosten beschränkt. Für andere einseitige Vertragsänderungen ist nach wie vor die eigenhändige Unterschrift erforderlich, denn diese sind in der Regel keine Massengeschäfte, sondern Änderungen, die das einzelne Vertragsverhältnis betreffen und daher gesondert vom routinemässigen Mietzinsanpassungsverfahren vorzunehmen sind. Zudem können sie unter Umständen für die mietende Partei weitreichende Folgen haben und faktisch einer Kündigung gleichkommen. Letzteres ist der Fall, wenn es der mietenden Partei nicht möglich ist, den Mietvertrag zu den geänderten Bedingungen weiterzuführen.

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Für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen, die in einer Vereinbarung über gestaffelte Mietzinse vorgesehen sind, genügt die schriftliche Form.

Da die Staffelung von den Parteien vertraglich vereinbart wird und eine solche Vereinbarung unter anderem auch den Erhöhungsbetrag in Franken und den dafür geltenden Zeitpunkt enthalten muss und daher der mietenden Partei bereits bekannt ist, braucht es nicht zusätzlich eine Ankündigung mit einem Formular. Bei Mietzinserhöhungen aufgrund einer vereinbarten Staffelung soll daher künftig eine schriftliche Mitteilung (Art. 12 ff. OR) durch die Vermieterschaft genügen.

3.3 Art. 270 Abs. 2 Anfangsmietzins

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Vor Abschluss eines neuen Mietvertrages über Wohnräume ist dem Mieter der im vorherigen Mietverhältnis geltende Mietzins sowie die Begründung einer allfälligen Mietzinserhöhung mitzuteilen. Für die Mitteilung ist das Formular nach Artikel 269d zu verwenden.

Auch für die Mitteilung des Anfangsmietzinses und die Begründung einer allfälligen Mietzinserhöhung wird die Kompetenz für die Erstellung oder Genehmigung des Formulars neu auf das Bundesamt als zuständige Verwaltungseinheit des Bundes übertragen, um das Verfahren zu vereinfachen und die Praxis zu vereinheitlichen. Dies dient namentlich Vermieterinnen und Vermieter, die in mehreren Kantonen über Mietobjekte verfügen.

Die Pflicht zur Verwendung des Formulars besteht nur im Zusammenhang mit dem Abschluss eines neuen Mietvertrages, also wenn eine Wohnung an eine neue Partei vermietet wird. Nicht Gegenstand der Formularpflicht bilden demnach Abänderungsverträge, die eine geringfügige Anpassung eines zwischen den Parteien bereits bestehenden Vertragsverhältnisses zum Inhalt haben. In solchen Fällen kann es je nach den konkreten Begleitumständen indessen indiziert sein, dass das Mietzinserhöhungsformular gemäss Artikel 269d verwendet werden muss. Bei der ersten Vermietung einer neu erstellten oder im Grundriss wesentlich, beispielweise hinsichtlich Anzahl der Wohnräume veränderten Wohnung, fehlt es an einem im vorherigen Mietverhältnis geltenden vergleichbaren Mietzins. In diesen Fällen kommt Artikel 270 Absatz 2 OR nicht zur Anwendung.

Die für den Formularinhalt und für die mit dem Formular mitzuteilenden Informationen geltenden Einzelheiten werden heute durch den Bundesrat in der VMWG geregelt. In Artikel 19 Absatz 3 VMWG ist festgehalten, dass die für das Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR geltenden Bestimmungen sinngemäss anzuwenden sind, wenn die Verwendung des Formulars vor dem Abschluss eines Mietvertrages obligatorisch ist. Aufgrund der vorgesehenen Bundeszuständigkeit für das Formularwesen wird Artikel 19 VMWG entsprechend anzupassen sein.

Wie oben unter Ziffer 2.1.5 ausgeführt wurde, erscheint es sachgerecht, dass das Formular vor Abschluss des Mietvertrages abgegeben werden muss. Um nachzuweisen, dass die Mitteilung mittels Formular rechtzeitig erfolgt ist, kann der Vermieter sich eine entsprechende schriftliche Bestätigung des Mieters gegeben lassen. Diese kann beispielsweise direkt auf einem unterzeichneten Doppel des Formulars angebracht sein, welches dem Mieter zusammen mit dem Vertragsentwurf zugesandt wird. Diese einfache Möglichkeit dokumentiert, dass die neue Regelung nicht mit einem grossen Administrativaufwand verbunden ist. Die Verwendung des Formulars rechtfertigt sich umso mehr, als die durch die Informationspflicht geschaffene Transparenz für Mieter wie für Vermieter mehr Rechtssicherheit schafft.

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BGer 4A 285/2013