Rapporto esplicativo

di locazione, e non come avviene attualmente nella prassi giuridica. Il conduttore dispone infatti delle informazioni necessarie per decidere in merito al contratto solo se è a conoscenza della pigione applicata al precedente rapporto di locazione. Questa pratica avvantaggia anche il locatore: il rischio di contestazione della pigione iniziale è infatti di gran lunga maggiore se il conduttore viene a conoscenza della precedente pigione o di un aumento solo in un secondo momento. Al riguardo è inoltre possibile far riferimento alle disposizioni sulla protezione dei consumatori che prevedono obblighi simili per i fornitori, in caso ad es. di contratti a domicilio o contratti analoghi (art. 40d cpv. 3 CO) o di pacchetti per viaggi all inclusive (art. 4 cpv. 1 legge federale concernente i viaggi «tutto

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compreso» ).

2.1.6 Conseguenze giuridiche del non utilizzo o dell’utilizzo tardivo del formulario

Il non utilizzo del formulario, la sua consegna tardiva o eventuali vizi di forma hanno conseguenze giuridiche. La prassi giuridica oggi impiegata per queste fattispecie appare adeguata: in questi casi il contratto di locazione stipulato risulta parzialmente nullo nella parte riguardante la pigione. Quest’ultima dovrà dunque essere stabilita dall’autorità di conciliazione nel corso di una contestazione della pigione iniziale o nel caso di una contestazione successiva. Non sembra necessario integrare nella legge un apposito complemento, dato che si tratta di una prassi giuridica consolidata e che l’obbligo di utilizzo del formulario è già in vigore nei Cantoni di cui alla sezione 1.2. Va inoltre precisato che continuerà a essere valido il rinvio dell’articolo 270 capoverso 2 CO all’articolo 269d CO e, quindi, alle conseguenze giuridiche di un eventuale vizio di forma.

2.1.7 Competenza federale in materia di moduli

In questo contesto va inoltre stabilito se la competenza in materia di moduli debba essere trasferita alla Confederazione. Per motivi legati alla sicurezza giuridica e all’elaborazione elettronica dei dati, appare più opportuno utilizzare un modulo unico, rilasciato dalla Confederazione e reperibile su Internet, da impiegare per comunicare la precedente pigione, eventuali aumenti e la disdetta del rapporto di locazione. Sulla base di queste considerazioni, i moduli redatti da privati e approvati da un ente pubblico risultano inadatti alla situazione attuale (cfr. 2.1.4). L’utilizzo di moduli che necessitano di un’autorizzazione continuerà a essere ammesso per permettere ai locatori di personalizzarli, come era possibile fare prima delle modifiche. Anche mantenendo questa possibilità, sarà possibile semplificare i processi e unificare la prassi. Di regola sarà infatti necessario utilizzare i moduli rilasciati dalla Confederazione e solo in casi particolari sarà possibile impiegare moduli privati da far approvare. La Confederazione potrà quindi svolgere questo incarico impiegando le risorse disponibili e, così facendo, ridurre le spese dei Cantoni, sgravare profondamente l’amministrazione pubblica e l’onere amministrativo dei locatori e dei gruppi d’interesse.

2.2 Ulteriori modifiche del diritto di locazione

Secondo il mandato del Consiglio federale del 15 gennaio 2014, il progetto dovrà includere ulteriori modifiche che tengano conto dell’equilibrio tra gli interessi delle due parti (locatore e conduttore). La disposizione del Consiglio federale è motivata dal fatto che estendere l’obbligo di utilizzo del modulo in tutta la Svizzera avvantaggia in particolare il conduttore, poiché obbliga alla trasparenza sulla precedente pigione e a motivare eventuali aumenti prima di stipulare ogni nuovo contratto di locazione. Trasferire alla Confederazione la competenza in materia di moduli dovrebbe invece favorire in particolare il locatore (cfr. 3.1). Tuttavia, all’interno del progetto questa misura, da sola, non è sufficiente a equilibrare gli interessi delle due parti.

È necessario quindi introdurre ulteriori modifiche del diritto di locazione che tengano conto di questo equilibrio e avvantaggino soprattutto il locatore. I cambiamenti proposti contengono due punti al riguardo: l’articolo 269d capoverso 5, secondo il quale per la comunicazione di aumenti di pigione e di adeguamenti degli importi in acconto per le spese accessorie è sufficiente la riproduzione meccanica della firma (firma in facsimile), e il nuovo capoverso 6 dello stesso articolo in conformità del quale per la comunicazione degli aumenti di pigione previsti in un accordo sulle pigioni scalari è sufficiente la

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RS 944.3