Rapport explicatif

formule officielle en cas de pénurie de logements (art. 270, al. 2, CO) devient difficile à justifier au-

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jourd’hui, d’autant qu’elle était déjà contestée à l’époque de son adoption .

2.1.5 Date de la communication

La question de savoir si l’information relative au loyer précédent doit être communiquée avant ou après la conclusion du contrat est essentielle. Si l’on part du principe que l’obligation d’informer doit servir la transparence et déployer ses effets d’atténuation sur les prix, principalement de manière préventive et sans élargissement de la procédure de contestation, il paraît judicieux que la formule officielle soit, à la différence de la pratique juridique actuelle, remise avant la conclusion du bail. Ce n’est qu’en ayant connaissance du loyer précédent que le locataire dispose des informations déterminantes pour sa prise de décision concernant la conclusion du contrat de bail. En fin de compte, cela est aussi dans l’intérêt du bailleur, car le risque de contestation du loyer initial est beaucoup plus important si le locataire n’obtient qu’après coup les informations relatives au loyer précédent et à la justification de la hausse de loyer. Dans ce contexte, il n’est pas inutile de rappeler également les dispositions relatives à la protection des consommateurs qui prévoient des obligations d’informer comparables pour le fournisseur, par exemple en matière de démarchage à domicile ou de contrats semblables (art. 40d, al. 3,

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CO) ou de voyages à forfaits (art. 4, al. 1, de la loi fédérale sur les voyages à forfait ).

2.1.6 Conséquences juridiques liées à la non-utilisation ou à la remise tardive de la formule officielle

La non-utilisation de la formule officielle, sa remise tardive ou un vice de forme ont des conséquences juridiques. La pratique juridique en vigueur paraît appropriée : le contrat de bail conclu est frappé de nullité partielle pour ce qui est du loyer, de sorte qu’il revient au juge de fixer le loyer applicable en cas de contestation du loyer initial ou de contestation ultérieure. Etant donné que cette pratique juridique est établie et d’ores et déjà utilisée dans les cantons susmentionnés au ch. 1.2 qui ont obligation de formule officielle, il n’apparaît pas nécessaire de compléter le texte de loi en conséquence. Il convient de souligner par ailleurs, dans ce contexte, que le renvoi figurant à l’art. 270, al. 2, CO vers l’art. 269d CO, et par conséquent vers les conséquences juridiques des vices de forme, reste valable.

2.1.7 Compétence fédérale en matière de formule officielle

Dans ce contexte précis, il se pose d’autre part la question d’un transfert de la compétence en matière de formule officielle vers la Confédération. Pour des raisons de sécurité juridique et compte tenu de l’évolution qu’a connue le domaine du traitement électronique des données, il paraît logique de mettre à disposition via internet des formule officielles uniformes, élaborées par la Confédération et permettant de communiquer le loyer précédent ou les hausses de loyer, ou de résilier un bail. Partant, les formules privées agréées par un organe officiel n’ont plus de raison d’être à l’heure actuelle (cf. ch. 2.1.4). Outre les formules officielles élaborées par la Confédération, il resterait toutefois possible d’agréer une formule officielle de sorte que les bailleurs préférant cette option puissent continuer de la choisir. Le maintien de cette option ne changera toutefois rien au fait que la procédure sera simplifiée et la pratique unifiée. On peut s’attendre à l’avenir à ce que, de manière générale, les formules officielles élaborées par la Confédération soient utilisés et, uniquement à titre exceptionnel, des formules privées. A cette condition, on peut tabler sur le fait que cette tâche pourra être menée à bien par la Confédération avec les ressources existantes. Cela signifie une diminution de travail relativement conséquente pour les cantons et donc un important allégement administratif pour l’ensemble de l’administration publique. Il en va de même pour la charge administrative des bailleurs et des associations concernées.

2.2 Autres adaptations du droit du bail

Selon le mandat du Conseil fédéral du 15 janvier 2014, d’autres modifications doivent être introduites afin que le projet tienne compte de l’équilibre des intérêts des locataires et des bailleurs. L’idée qui

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Intervention Jean Guinand et Arnold Koller, BO CN 1989, p. 530 s. ; ATF 120 II 341 consid. 5a 7

RS 944.3