Rapporto esplicativo

semplice notifica. Una disposizione per riequilibrare gli interessi a favore del conduttore è l’articolo 269d capoverso 2 secondo il quale gli aumenti di pigione per migliorie energetiche o di valorizzazione sono effettivi non prima della scadenza dell’anno consecutivo, se non sono stati indicati per iscritto al momento della conclusione del contratto. Queste tre modifiche sono già contenute nel progetto di revisione che il Consiglio federale ha sottoposto al Parlamento tramite il Messaggio del

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12 dicembre 2008 concernente la modifica del Codice delle obbligazioni (Protezione dalle pigioni abusive). Già allora le tre disposizioni non avevano sollevato alcuna opposizione, a differenza dell’intero progetto di revisione, respinto in seguito alla decisione del Consiglio nazionale del 14 settembre 2010, contrariamente al Consiglio degli Stati, di non entrare in materia.

3 Spiegazione delle singole disposizioni

3.1 Art. 266l cpv. 2 Forma della disdetta per locali di abitazione e commerciali

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Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della locazione. Il modulo deve essere rilasciato o approvato dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB).

Secondo il diritto vigente, l’autorizzazione del modulo per comunicare la disdetta deve essere richiesta presso i singoli Cantoni. La nuova disposizione prevede che l’approvazione dei moduli diventi di competenza dell’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), in modo da semplificare il processo e uniformare la prassi. Questa modifica favorisce i locatori che possiedono immobili in diversi Cantoni. Questi, infatti, non saranno più costretti a utilizzare vari moduli o a richiedere l’autorizzazione presso diverse autorità cantonali.

3.2 Art. 269d Aumenti di pigione e altre modificazioni unilaterali del contratto da parte del locatore

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Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare e motivare l’aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di preavviso mediante un modulo rilasciato o approvato dall’UFAB.

La disposizione stabilisce che eventuali aumenti di pigione e altre modificazioni unilaterali devono essere comunicati e motivati tramite un modulo rilasciato o approvato dall’UFAB. Come nel caso del modulo utilizzato per la disdetta, secondo il diritto vigente tale autorizzazione va richiesta presso i singoli Cantoni. Per semplificare i processi e uniformare la prassi anche i formulari per gli aumenti di pigione e altre modifiche unilaterali saranno di competenza dell’UFAB. Questa modifica favorisce i locatori che possiedono immobili in diversi Cantoni. Rimangono, invece, invariati l’obbligo di motivazione e le informazioni che il modulo deve contenere.

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Gli aumenti di pigione per migliorie energetiche o di valorizzazione possono essere effettivi non prima della scadenza dell’anno consecutivo all’inizio dei rapporti di locazione. Prima di questo termine, eventuali aumenti sono effettivi solo se indicati per iscritto al momento della conclusione del contratto.

Secondo l’articolo 269a lettera b CO, di regola non sono abusive le pigioni giustificate da prestazioni suppletive del locatore. In conformità con l’articolo 14 capoverso 1 dell’ordinanza concernente la

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locazione e l’affitto di locali di abitazione o commerciali (OLAL ), sono prestazioni suppletive del locatore gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l’ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive. L’articolo 14 capoverso 2 OLAL riporta un elenco delle migliorie energetiche considerate prestazioni suppletive. Il nuovo capoverso 2 dell’articolo 269a mira a impedire che i conduttori debbano farsi carico di un aumento inaspettato della pigione legato a interventi edili poco dopo l’inizio della locazione. Con l’entrata in vigore della modifica, gli aumenti di pigione dovuti a

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FF 2009 311 ss.

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RS 221.213.11