Rapport explicatif

Les augmentations de loyer fondées sur des améliorations entraînant une plus-value ou sur des améliorations énergétiques ne peuvent prendre effet, au plus tôt, qu’une année après l’entrée en vigueur du bail. Des augmentations peuvent prendre effet avant l’expiration de ce délai, si elles sont annoncées par écrit avant la conclusion du bail.

Aux termes de l’art. 269a, let. b, CO, les loyers qui sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur ne sont en règle générale pas abusifs. Selon l’art. 14, al. 1, de

9 l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF ), sont réputés prestations supplémentaires du bailleur les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l’agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. L’art. 14, al. 2, OBLF énumère les améliorations énergétiques qui sont également considérées comme des prestations supplémentaires. Le nouvel art. 269a, al. 2, CO vise à éviter que les locataires ne se voient notifier, peu après l’entrée en vigueur du bail, une augmentation de loyer inattendue en raison de transformations. Il ne sera donc pas possible d’augmenter les loyers durant l’année qui suit des travaux entraînant des plus-values (art. 14, al. 1, OBLF) ou des améliorations énergétiques (art. 14, al. 2, OBLF). Par contre, ce délai ne s’applique pas à d’autres prestations supplémentaires comme l’agrandissement de la chose louée ou des prestations accessoires. Il commence à courir au début du bail, mais il est applicable uniquement si le bailleur n’a pas annoncé de tels travaux avant la conclusion du contrat. Dès lors, une augmentation de loyer fondée sur des améliorations entraînant une plus-value ou sur des améliorations énergétiques ne pourra prendre effet, au plus tôt, qu’une année après le début du bail, sauf si elle a été annoncée en la forme écrite avant la conclusion du contrat (art. 12 ss. CO). Par cette communication, le bailleur peut par exemple préciser que des mesures énergétiques seront mises en œuvre et qu’elles donneront lieu peu après à une adaptation de loyer. Il n’est pas rare que la future augmentation de loyer ne puisse pas encore être chiffrée exactement au moment de la conclusion du bail, mais le bailleur doit tout au moins indiquer quels sont les travaux qui entraîneront une augmentation de loyer durant l’année suivant l’entrée en vigueur du bail.

Par analogie à la jurisprudence relative à l’art. 269d, al. 1, CO concernant l’envoi tardif de l’avis de

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modification du contrat , une augmentation de loyer fondée sur des améliorations entraînant une plus-value ou sur des améliorations énergétiques qui n’aura pas été annoncée avant la conclusion du contrat et qui sera notifiée avant l’échéance du délai d’un an à compter de l’entrée en vigueur du bail n’entraînera pas la nullité. Par contre, à l’image de l’avis tardif évoqué à l’al. 1, elle ne produira ses effets qu’au prochain terme de résiliation qui suit le délai d’un an à compter de l’entrée en vigueur du bail. Le délai de 30 jours prévu à l’art. 270b, al. 1, CO pour contester l’augmentation de loyer demeure inchangé.

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L’augmentation est réputée nulle:

a. lorsqu’elle n’est pas notifiée au moyen de la formule prescrite;

b. lorsque les motifs ne sont pas indiqués;

c. lorsqu’elle est assortie d’une résiliation ou d’une menace de résiliation.

L’art. 269d, al. 3, correspond à l’actuel art. 269d, al. 2.

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Les al. 1 et 3 sont également applicables lorsque le bailleur envisage d’apporter unilatéralement au contrat d’autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.

L’al. 4 reprend la teneur de l’actuel al. 3, puisque l’insertion du nouvel al. 2 a pour effet de modifier la référence à l’application, qui ne concerne plus les al. 1 et 2, mais les al. 1 et 3.

⁵ Pour la notification d’une augmentation de loyer ou d’une modification du montant des acomptes pour frais accessoires, une signature reproduite sur la formule par un moyen mécanique est admise.

En ce qui concerne les augmentations de loyer et les modifications d’acomptes, l’al. 5 reconnaît la validité de la signature par un moyen de reproduction mécanique au même titre qu’une signature écrite à la main et vient compléter l’art. 14, al. 2, CO par un cas d’application réglé par la loi. L’abandon de l’obligation de la signature manuscrite pour notifier une augmentation de loyer ou une modification du montant des acomptes pour frais accessoires répond à une demande réitérée des bailleurs. La nou-

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RS 221.213.11

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ATF 131 III 566 ss., consid. 3.3