Rapporto esplicativo

migliorie di valorizzazione (art. 14 cpv. 1 OLAL) e a migliorie energetiche (art. 14 cpv. 2 OLAL) saranno effettivi solo dopo un anno dall’inizio dei rapporti di locazione. Questo termine, che decorre a partire dalla stipula del contratto, non si applica, tuttavia, ad altre prestazioni suppletive quali l’ingrandimento dell’abitazione locata o prestazioni accessorie supplementari. Ciò nonostante il termine è applicabile solo nel caso in cui il locatore non abbia comunicato tale eventualità al conduttore prima che le parti stipulassero il contratto. Un aumento della pigione dovuto a migliorie energetiche o di valorizzazione non è effettivo prima della scadenza dell’anno consecutivo all’inizio dell’accordo soltanto nel caso in cui non sia stato comunicato per iscritto (art. 12 ss. CO) prima della sua stipula. Infatti in tal caso il locatore può avvertire il potenziale inquilino che verranno eseguite ad es. migliorie energetiche che determineranno una modifica della pigione. Anche se non sarà possibile comunicare a quanto ammonterà l’aumento della pigione prima della stipula del contratto, il locatore è tenuto almeno a mostrare gli interventi che porteranno all’aumento, effettivo prima della scadenza dell’anno successivo alla conclusione del contratto di locazione.

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Analogamente, secondo l’attuale giurisprudenza sulla comunicazione tardiva di modifiche del contratto relativa all’articolo 269d capoverso 1 CO, non è causa di nullità un aumento della pigione dovuto a migliorie energetiche o di valorizzazione non comunicato prima della stipula del contratto, ma annunciato successivamente, prima della scadenza dell’anno conseguente alla conclusione dell’accordo. Come nel caso di una comunicazione tardiva secondo il capoverso 1, tale aumento sarà applicabile solo per la prossima scadenza di disdetta, successiva alla scadenza dell’anno seguente la stipula del contratto. Il termine di 30 giorni per la contestazione della pigione iniziale rimane invariato.

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L’aumento è nullo se il locatore:

a. non lo comunica mediante il modulo prescritto;

b. non lo motiva;

c. lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.

L’articolo 269d capoverso 3 corrisponde al capoverso 2 dello stesso articolo precedentemente in vigore.

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I capoversi 1 e 3 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.

Il contenuto del capoverso 4 corrisponde a quello del capoverso 3 precedentemente in vigore. In seguito all’introduzione del nuovo capoverso 2, la disposizione non rinvia più ai capoversi 1 e 2, ma ai capoversi 1 e 3.

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Per la comunicazione di aumenti di pigione e di adeguamenti degli importi in acconto per le spese accessorie è sufficiente la riproduzione meccanica della firma.

Il capoverso 5 equipara la riproduzione meccanica della firma alla firma autografa per le modifiche della pigione e degli importi in acconto, aggiungendo così un caso giuridicamente regolato all’articolo 14 capoverso 2 CO. La rinuncia all’obbligo della firma autografa per queste due fattispecie fa seguito a una richiesta spesso sollevata dai locatari. Infatti la nuova disposizione permette soprattutto alle grandi amministrazioni immobiliari di firmare i moduli utilizzati per comunicare eventuali

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modifiche o, in casi particolari, le relative lettere di accompagnamento , tramite la riproduzione meccanica della firma (firma in facsimile) Si evita, così, un enorme onere amministrativo senza pregiudicare la situazione giuridica del conduttore. Questa possibilità è limitata esclusivamente alle modifiche della pigione e degli importi in acconto. La firma autografa continuerà a essere necessaria

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DTF 131 III 566 ss. consid. 3.3

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TF 4A 285/2013