Rapport explicatif

velle disposition permettra notamment aux grandes régies immobilières d’apposer une signature reproduite par un moyen mécanique (signature fac-similé) sur les formules utilisées pour ces adapta-

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tions ou, exceptionnellement, sur la lettre d’accompagnement qui y est liée, ce qui réduira considérablement le travail administratif sans affaiblir la position juridique du locataire. Cette possibilité sera expressément limitée aux adaptations de loyer et de montant d’acomptes pour frais accessoires. La signature manuscrite continuera d’être exigée pour d’autres modifications unilatérales du contrat, étant donné que celles-ci s’appliquent en général à des cas particuliers et nécessitent par conséquent le recours à une procédure différente de celle d’une adaptation habituelle de loyers à grande échelle. De plus, dans certaines circonstances, ces modifications unilatérales peuvent avoir des conséquences importantes pour le locataire et équivaloir, dans les faits, à une résiliation lorsque, par exemple, le locataire est dans l’impossibilité de prolonger le bail aux nouvelles conditions.

⁶ Lorsque le loyer est augmenté selon un échelonnement convenu, la forme écrite suffit.

Dès lors que l’échelonnement du loyer a été convenu par les parties et que, notamment, le montant de l’augmentation et la date prévue à cet effet ont été fixés par écrit (le locataire en est donc informé), il n’y a pas de nécessité de procéder, en plus, à une annonce au moyen d’une formule. Par conséquent, si une augmentation de loyer est prévue dans le cadre d’un échelonnement convenu, une communication écrite (art. 12 ss. CO) de la part du bailleur sera désormais suffisante.

3.3 Art. 270, al. 2 Loyer initial

² Avant la conclusion d’un nouveau bail portant sur des locaux d’habitation, le loyer précédent ainsi que les motifs d’une éventuelle augmentation par rapport à ce dernier doivent être communiqués au locataire. La communication doit s’effectuer au moyen de la formule prévue à l’art. 269d, al. 1.

S’agissant de la communication du loyer initial et des motifs d’une éventuelle augmentation de loyer, la compétence d’établir ou d’agréer la formule sera également transférée à l’OFL, l’unité administrative compétente de la Confédération, en vue de simplifier la procédure et d’harmoniser la pratique. Cette nouveauté sera un avantage en particulier pour les bailleurs qui possèdent des objets loués dans plusieurs cantons.

L’obligation d’utiliser la formule officielle ne s’imposera que lors de la conclusion d’un nouveau bail, c’est-à-dire lorsqu’un logement sera loué à un nouveau locataire. Elle ne s’appliquera donc pas aux modifications prévoyant une adaptation mineure du contrat liant les parties. Dans ces cas-là, selon les conditions concrètes, il sera toutefois possible que l’obligation d’utiliser la formule destinée à notifier l’augmentation de loyer visée à l’art. 269d CO soit quand-même indiquée. Lorsqu’un logement sera loué pour la première fois ou qu’il subira d’importantes transformations, sur le plan du nombre de pièces par exemple, et qu’il n’existera donc pas de précédent loyer, l’art. 270, al. 2, CO ne sera pas applicable.

Les détails relatifs au contenu de la formule et aux informations qui doivent l’accompagner sont aujourd’hui réglés par le Conseil fédéral dans l’OBLF. L’art. 19, al. 3, OBLF établit que les dispositions régissant la formule destinée à communiquer au locataire les augmentations de loyer et autres modifications unilatérales du contrat au sens de l’art. 269d CO doivent être appliquées par analogie lorsque l’utilisation de la formule est obligatoire lors de la conclusion d’un nouveau contrat de bail. La compétence fédérale envisagée au sujet de la formule officielle exige l’adaptation de l’art. 19 OBLF.

Comme relevé précédemment (ch. 2.1.5), il paraît judicieux de prévoir la remise de la formule officielle avant la conclusion du bail. Pour avoir la preuve que la communication au moyen de la formule est intervenue à temps, le bailleur pourra en demander la confirmation écrite au locataire. A titre d’exemple, cette confirmation pourra être apposée directement sur un double signé de la formule envoyée au locataire avec le projet de contrat. La simplicité de cette solution montre que la nouvelle réglementation n’implique pas une lourde charge administrative. L’utilisation de la formule se justifie d’autant plus que la transparence créée par l’obligation d’informer apportera une meilleure sécurité juridique tant pour le locataire que pour le bailleur.

Si la formule n’est pas utilisée, si les informations requises n’y figurent pas intégralement, si la formule présente des vices de forme ou si elle parvient tardivement au locataire, autrement dit si elle n’est pas remise avant la conclusion du bail, le contrat conclu sera, sur la base de la référence à l’art. 269d CO et de la pratique juridique en vigueur, partiellement nul et, en cas de contestation, c’est une instance judiciaire qui aura le soin de définir le loyer déterminant.

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TF 4A 285/2013