Rapporto esplicativo

per le altre modificazioni unilateri del contratto. Infatti generalmente queste ultime non sono operazioni destinate a un vasto pubblico, ma fattispecie che richiedono contratti particolari, distinte dai processi di routine sulla modifica delle pigioni e che possono avere conseguenze per il locatore che arrivano fino alla disdetta. Può inoltre accadere che, alle nuove condizioni, quest’ultimo non sia più in grado di rinnovare il contratto di locazione.

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Per la comunicazione degli aumenti di pigione previsti in un accordo sulle pigioni scalari è sufficiente la semplice notifica.

Un aumento della pigione in base a una scala pattuita è definito dalle parti mediante un contratto che deve indicare, tra l’altro, l’importo dell’aumento in franchi e la data della sua entrata in vigore. Siccome il conduttore ne è già a conoscenza, la comunicazione dell’aumento non richiederà l’utilizzo del modulo. In questo caso sarà quindi sufficiente la comunicazione scritta (art. 12 ss. CO) da parte del locatore.

3.3 Art. 270 cpv. 2 Pigione iniziale

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Prima della conclusione di un nuovo contratto di locazione per locali di abitazione è obbligatorio comunicare al conduttore la pigione applicata nel precedente rapporto di locazione e motivare un eventuale aumento della stessa, mediante il modulo di cui all’articolo 269d capoverso 1.

Anche in questo caso, per semplificare il processo e uniformare la prassi, la nuova disposizione attribuisce all’UFAB l’incarico di rilasciare o approvare i moduli per comunicare la pigione precedente e motivarne eventuali aumenti. I locatori che possiedono immobili in diversi Cantoni saranno così avvantaggiati.

L’obbligo di utilizzo del modulo vige esclusivamente per la conclusione di contratti di locazione nuovi, ossia nel caso in cui nel locale di abitazione subentri un nuovo conduttore. Non si applica, invece, alle modifiche dell’accordo legate a cambiamenti minimi di un rapporto di locazione già esistente tra le parti. Tuttavia in questi casi è obbligatorio, in determinate circostanze, l’utilizzo del modulo di cui all’articolo 269d per notificare gli aumenti di pigione. Per i locali di abitazione nuovi o che hanno subìto importanti lavori di costruzione (ad. es. modifica del numero di locali) non è possibile indicare la pigione precedente per confrontarla con quella nuova. L’articolo 270 capoverso 2 CO non si applica quindi a questa fattispecie.

Attualmente i dettagli relativi al contenuto del modulo e alle informazioni da comunicare tramite quest’ultimo sono regolamentate dal Consiglio federale nella OLAL. Secondo l’articolo 19 capoverso 3 OLAL, le disposizioni riguardanti il modulo di notificazione di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali ai sensi dell’articolo 269d CO si applicano per analogia qualora l’uso del modulo ufficiale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione sia dichiarato obbligatorio. Poiché il modulo diventerà di competenza federale, l’articolo 19 OLAL dovrà essere modificato.

Come già visto nella sezione 2.1.5, appare più opportuno che il modulo venga consegnato prima della stipula del contratto. Il locatore può dimostrare di aver trasmesso il modulo nei tempi corretti facendosi rilasciare dal conduttore una conferma scritta, come ad es. una copia firmata del modulo inviata al locatario insieme alla proposta di contratto. Una procedura così semplice dimostra che la nuova regolamentazione non causerà gravi oneri amministrativi. Utilizzare il modulo è una soluzione conveniente: l’obbligo di informazione, infatti, aumenterà la trasparenza, garantendo sicurezza giuridica sia per il locatore che per il conduttore.

In base all’articolo 269d e alla giurisprudenza, se il modulo non viene utilizzato, se non contiene tutte le indicazioni obbligatorie, se presenta vizi di forma o se viene consegnato in ritardo, il contratto di locazione concluso è parzialmente nullo in merito alla pigione. Nel caso di una contestazione, la pigione dovrà quindi essere stabilita da un’autorità giudiziaria.