Erläuternder Bericht

Beantragt wurde die Erarbeitung eines Gesetzentwurfes, der das OR und/oder die Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO³) ändert, damit die durchschnittliche Dauer zivilrechtlicher Streitigkeiten in Sachen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Geltendmachung von Eigenbedarf im Sinne der Artikel 261 Absatz 2 Buchstabe a, 271a Absatz 3 Buchstabe a und 272 Absatz 2 Buchstabe b OR im Vergleich zur derzeitigen Situation signifikant verringert wird. Dieser Gesetzentwurf muss zwei Punkte erfüllen: Erstens soll er die Voraussetzungen lockern, die von der Rechtsprechung angewandt werden, damit die Dringlichkeit des Eigenbedarfs im Sinne der oben genannten Bestimmungen des OR anerkannt wird. Zweitens soll er festlegen, dass bei der Kündigung des Mietverhältnisses ein summarisches Verfahren zur Anwendung kommt, dessen Fristen sicherstellen, dass zivilrechtliche Streitigkeiten innerhalb einer kurzen Zeitspanne von maximal einigen Monaten erledigt werden, wobei Letzteres auch durch die Begrenzung der Rechtsmittel erfolgen könne.

Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Eigentümerschaft von Wohn- bzw. Geschäftsräumen das Mietverhältnis nur dann mit der gesetzlichen Frist von drei bzw. sechs Monaten kündigen könne, wenn sie oder er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht (Art. 261 Abs. 2 Bst. a OR), was in der Praxis aber sehr oft an den materiellrechtlichen und verfahrensrechtlichen Bestimmungen scheitere. In den meisten Fällen komme es zur Anfechtung der Kündigung, wodurch ein langes Zivilverfahren eingeleitet werde, in dem die Vermieterin oder der Vermieter die Dringlichkeit des Eigenbedarfs beweisen muss.

Die Initiative wird weiter damit begründet, dass nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtes der Eigenbedarf nur dann als dringend gilt, wenn es von der Vermieterin oder dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht verlangt werden kann, auf die Nutzung der Wohn- bzw. Geschäftsräume zu verzichten (vgl. z. B. BGE 142 III 336 E. 5.2.2 S. 340 und E. 5.2.3 S. 341). Die Bestimmungen des Kündigungsschutzes ermöglichen es der Mieterschaft also, die Auflösung des Mietverhältnisses über viele Monate oder Jahre zu verhindern. Dies auch wenn über vier Instanzen das Vorhandensein des dringenden Eigenbedarfs und somit die Rechtmässigkeit der Kündigung festgestellt und eine Verlängerung des Mietverhältnisses nicht gestattet wird.

Daraus wird geschlossen, dass der Begriff der Dringlichkeit mit der Dauer des Anfechtungsverfahrens unvereinbar ist und es für die Eigentümerschaft de facto unmöglich ist, das Mietobjekt schnell für sich oder nahe Verwandte zur Verfügung zu haben. Dies führe oft dazu, dass Alternativlösungen notwendig werden, was zusätzliche Kosten nach sich ziehe.

Am 14. November 2019 hat die RK-N der Parlamentarischen Initiative Folge gegeben. Am 10. August 2020 stimmte auch die RK-S zu.