Rapport explicatif

Le texte propose l’élaboration d’un projet de loi visant à modifier le CO et/ou le code de procédure civile (CPC)³ afin que la durée moyenne des procédures civiles portant sur la résiliation du bail justifiée par le besoin du bailleur ou de ses proches, conformément aux art. 261, al. 2, let. a, 271a, al. 3, let. a, et 272, al. 2, let. b, CO, soit sensiblement réduite par rapport à la situation actuelle. Le projet doit, d’une part, assouplir les critères appliqués par la jurisprudence, afin que l’urgence du besoin au sens des dispositions susmentionnées du CO soit reconnue et, d’autre part, prévoir l’applicabilité de la procédure sommaire, avec des délais garantissant que les litiges civils soient réglés dans un laps de temps de quelques mois au plus, éventuellement en limitant les voies de droit.

L’auteur de l’initiative avance que le nouveau propriétaire d’une habitation ou d’un local commercial peut résilier le bail en observant le délai de congé légal (3 ou 6 mois) pour le prochain terme légal s’il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés (art. 261, al. 2, let. a, CO), mais qu’en réalité le droit matériel et procédural en vigueur l’empêche trop souvent d’entrer en possession de l’objet. En effet, en cas de contestation du bail par le locataire, ce qui est généralement le cas, il s’ensuit une longue procédure civile qui oblige le bailleur à prouver l’urgence du besoin.

Par ailleurs, l’initiant explique que, selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, le besoin du nouveau propriétaire est réputé urgent seulement si l’on ne peut pas, pour des raisons économiques ou pour d’autres raisons, exiger de lui qu’il renonce à utiliser l’habitation ou le local commercial (cf. p. ex. ATF 142 III 336 consid. 5.2.2 p. 340 et consid. 5.2.3 p. 341). Les dispositions en matière de protection contre le congé permettent donc au locataire de paralyser la procédure de résiliation du bail pendant des mois, voire des années, même si toutes les instances judiciaires (en tout, quatre) reconnaissent l’urgence du besoin, et par conséquent la légitimité du congé, et rejettent la prolongation du bail.

Il en découle que la durée de la procédure de contestation anéantit la notion même d’urgence et empêche de facto le nouveau propriétaire d’entrer rapidement en possession de l’objet loué pour son propre besoin ou celui de ses proches. Celui-ci est donc souvent contraint de trouver une solution alternative et de supporter des frais supplémentaires.

Le 14 novembre 2019, la CAJ-N a donné suite à l’initiative parlementaire. La CAJ-E en a fait de même le 10 août 2020.

1.2 Travaux de la commission

La CAJ-N a entamé les travaux en vue de la mise en œuvre des quatre initiatives parlementaires lors de sa séance du 5 février 2021. Elle a alors décidé de les regrouper en une seule procédure comportant plusieurs projets d’acte. Étant donné que les initiatives parlementaires 16.458 (Vogler) et 16.459 (Feller) concernent le même article, proposition a été faite de les fondre en un seul projet d’acte. De la sorte, une seule procédure de consultation peut être organisée pour trois projets d’acte séparés.