Erläuternder Bericht

dernis der Verwendung eines vom Kanton genehmigten Formulars zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen bei Staffelmietverträgen.

Eine Staffelvereinbarung, wonach sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, kann gemäss Artikel 269c OR unter der Voraussetzung gültig vereinbart werden, dass der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird, der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird und der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird. Artikel 19 Absatz 2 VMWG legt ferner fest, dass bei gestaffelten Mietzinsen die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen darf und dass die Kantone die Kopie der Mietzinsvereinbarung als rechtsgenügendes Formular bezeichnen können.

Die vorgeschlagene Anpassung führt zu einer Kodifizierung der Rechtsprechung des Bundesgerichts, das in einem Urteil vom 1. November 2019¹⁴ darauf hingewiesen hat, dass Artikel 19 Absatz 2 VMWG im Kontext der gestaffelten Mietzinse gegen das Bundesrecht verstosse, da die Formularvorschrift die durch Artikel 269c OR gewährte Vertragsfreiheit ungebührlich einschränke. Aufgrund der Gesetzesanpassung ist denn auch eine Bereinigung von Artikel 19 Absatz 2 VMWG erforderlich.

Die Parlamentarische Initiative 16.459 verlangt, Artikel 269d OR durch einen neuen Absatz dahingehend zu ergänzen, dass für die Mitteilung einer Mietzinserhöhung oder jeglicher anderen einseitigen Vertragsänderung eine auf mechanischem Wege nachgebildete Unterschrift auf dem offiziellen Formular zulässig ist.

Nach geltendem Recht und Gerichtspraxis¹⁵ wird eine Nachbildung der eigenhändigen Unterschrift auf mechanischem Wege nur da als genügend anerkannt, wo deren Gebrauch im Verkehr gemäss Artikel 14 Absatz 2 OR üblich ist.

Die vorgeschlagene Änderung bezieht sich nur auf Mietzinsanpassungen sowie andere einseitige Vertragsänderungen. Für die Mietvertragskündigung durch die Vermieterschaft bleibt das Erfordernis der eigenhändigen Unterschrift dagegen bestehen. Dies rechtfertigt sich insbesondere dadurch, dass es sich bei der Kündigung nicht um ein Massengeschäft handelt, bei dem die mechanische Unterschrift zu einer spürbaren Verminderung von Verwaltungsaufwand führen würde.

1.3.4 Vorlage 3: Kündigung wegen Eigenbedarfs

Die Parlamentarische Initiative 18.475 will das OR und/oder die ZPO so ändern, dass die durchschnittliche Dauer zivilrechtlicher Streitigkeiten in Sachen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Geltendmachung von Eigenbedarf im Sinne der Artikel 261 Absatz 2 Buchstabe a, 271a Absatz 3 Buchstabe a und 272 Absatz 2 Buchstabe b OR signifikant verringert wird. Der Gesetzentwurf soll die Voraussetzungen für das Vorliegen einer Dringlichkeit im Sinne der zitierten OR-Bestimmungen lockern und er soll sicherstellen, dass bei der Kündigung des Mietverhältnisses wegen dringendem Eigenbedarf ein summarisches Verfahren zur Anwendung kommt, das eine Erledigung des zivilrechtlichen Verfahrens innerhalb einiger Monate sicherstellt.