Rapporto esplicativo

(CPC³) affinché la durata media dei contenziosi civili in materia di disdetta della locazione per bisogno proprio ai sensi degli articoli 261 capoverso 2 lettera a, 271a capoverso 3 lettere a e 272 capoverso 2 lettera b CO venga significativamente ridotta rispetto alla situazione attuale. Da una parte il disegno di legge dovrebbe mitigare i presupposti troppo rigorosi stabiliti dalla prassi giudiziaria affinché sia riconosciuta l’urgenza del bisogno proprio ai sensi delle summenzionate disposizioni del CO e, dall’altra, dovrebbe stabilire l’applicabilità della procedura sommaria in materia di disdetta della locazione con fissazione di termini che assicurino l’evasione dei contenziosi civili entro un lasso di tempo ragionevolmente breve (al massimo alcuni mesi), eventualmente anche attraverso la limitazione dei rimedi di diritto.

Nella motivazione l’autore dell’iniziativa parlamentare rileva che il nuovo proprietario di un’abitazione o di locali commerciali può disdire la locazione in corso, rispettando il termine legale di preavviso, rispettivamente di tre o sei mesi, soltanto se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi parenti o affini (art. 261 cpv. 2 lett. a CO). In realtà, troppo spesso il diritto materiale e processuale vigente impedisce de facto al nuovo locatore di entrare in possesso dell’oggetto locato. Infatti, contestando la disdetta della locazione, come avviene normalmente, il conduttore avvia una lunga procedura civile nella quale il locatore è tenuto a dimostrare l’urgenza del bisogno proprio.

L’autore dell’iniziativa parlamentare rileva inoltre che, secondo la giurisprudenza consolidata del Tribunale federale, il bisogno proprio è considerato urgente soltanto se e quando non si possa pretendere dal locatore, per ragioni economiche o di altra natura, che egli rinunci all’uso dell’abitazione o dei locali commerciali locati (cfr. per es. DTF 142 III 336, consid. 5.2.2 pag. 340 e 5.3.3 pag. 341). Le disposizioni in materia di protezione contro le disdette consentono così al conduttore di paralizzare per molti mesi, spesso per anni, la procedura di scioglimento del rapporto locativo anche se tutte e quattro le autorità giudiziarie accertano l’esistenza del bisogno urgente e quindi la fondatezza della disdetta e rifiutano di concedere una proroga della locazione.

La nozione stessa di urgenza risulta pertanto incompatibile con i tempi troppo lunghi della procedura di contestazione e rende de facto impossibile per il locatore la pronta disponibilità dell’oggetto locato per far fonte ai bisogni propri o dei suoi familiari, costringendolo spesso a trovare soluzioni alternative che gli creano costi aggiuntivi.

Il 14 novembre 2019 la CAG-N ha dato seguito all’iniziativa parlamentare. Il 10 agosto 2020 vi ha dato seguito anche la CAG-S.

1.2 Lavori della Commissione

La CAG-N ha avviato i lavori per l’attuazione delle quattro iniziative parlamentari nella seduta del 5 febbraio 2021, decidendo di raggrupparle in un unico progetto articolato tuttavia in diversi atti normativi. Visto che le iniziative parlamentari 16.458 (Vogler) e 16.459 (Feller) concernono lo stesso articolo, è stato proposto di attuarle con un unico atto normativo. In tal modo è possibile svolgere un’unica