Erläuternder Bericht

1.2.8 Gesetzliche Mittel zur Sicherung der Beitragsforderung

Heute verfügt die Gemeinschaft über zwei Instrumente, um die regelmässige Zahlung der Beiträge an die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten sicherzustellen: einerseits ein gesetzliches Pfandrecht an dem Eigentumsanteil jeder Stockwerkeigentümerin und jedes Stockwerkeigentümers; andererseits ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen, die sich in den Räumen der betreffenden Stockwerkeigentümerin oder des betreffenden Stockwerkeigentümers befinden und zur Einrichtung oder Benutzung dieser Räume gehören (Art. 712i und Art. 712k ZGB).

Es hat sich gezeigt, dass diese beiden heute im Gesetz vorgesehenen Garantien nicht hinreichend praxistauglich sind.

Der Vorentwurf (Art. 712k VE-ZGB) schlägt deshalb vor, das gesetzliche Pfandrecht zu verstärken, und zwar nach dem Vorbild der Bestimmungen über das Pfandrecht der Grundeigentümerin bzw. des Grundeigentümers zur Sicherung des von der bauberechtigten Person zu leistenden Baurechtszinses (Art. 779i und 779k ZGB). Gleichzeitig wird vorgeschlagen, die Bestimmung über das Retentionsrecht zu streichen.

Der Vorentwurf sieht weiter vor, die Sanktionen gegenüber Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümern, die ihre finanziellen Verpflichtungen wiederholt verletzen, zu verschärfen, indem die Gemeinschaft ermächtigt wird, die Fehlbaren für bis zu sechs Monate vom Stimmrecht auszuschliessen (vgl. unten Ziff. 2.1). Hingegen wird auf eine Regelung verzichtet, die den Ausschluss aus der Gemeinschaft erleichtern würde, wenn ein Mitglied seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommt.

1.2.9 Gewährleistungsansprüche für Mängel an gemeinschaftlichen Teilen des Stockwerkeigentums

Beim Erwerb einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum schliessen die Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer mit der Verkäuferschaft oder dem Unternehmen einen Vertrag ab, der sowohl die Gebäudeteile, an denen sie ein ausschliessliches Benutzungs- und Ausgestaltungsrecht haben, als auch die gemeinschaftlichen Gebäudeteile umfasst. Weisen gemeinschaftliche Teile Mängel auf, stehen jeder Stockwerkeigentümerin und jedem Stockwerkeigentümer individuell Gewährleistungsansprüche zu, denn diese Ansprüche ergeben sich aus dem Vertrag zwischen ihr bzw. ihm und der Vertragspartnerin oder dem Vertragspartner.¹² Die Geltendmachung von Ansprüchen wegen Baumängel kann daher ein Problem darstellen, wenn nämlich die Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer ihren Anspruch auf kostenlose Nachbesserung der mangelhaften gemeinschaftlichen Teile durchsetzen wollen. Denn das bedingt einen Eingriff in Gebäudeteile, die in Miteigentum allen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümern gehören, während aber der Nachbesserungsanspruch naturgemäss unteilbar ist.

Das Bundesgericht hat 2019 seine Praxis zu Gewährleistungsansprüchen, die gemeinschaftliche Teile des Stockwerkeigentums betreffen, zwar geändert und den