Rapporto esplicativo

Prevede parimenti di inasprire le sanzioni per i comproprietari che violano ripetutamente i loro obblighi finanziari, ossia di autorizzare la comunione a privarli se del caso del loro diritto di voto per sei mesi al massimo (v. n. 2.1). Si rinuncia per contro a una normativa per agevolare l’esclusione dalla proprietà per piani del comproprietario che non adempie i suoi obblighi finanziari.

1.2.9 Diritto di garanzia per difetti relativi a parti comuni della proprietà per piani

Al momento dell’acquisto di un edificio in proprietà per piani, i comproprietari hanno stipulato con il venditore o l’imprenditore un contratto relativo sia alle parti dell’edificio che sono oggetto di un diritto esclusivo d’uso e di godimento sia alle parti comuni. In caso di difetti di costruzione relativi a parti comuni, i comproprietari sono individualmente titolari dei diritti di garanzia per questi difetti, poiché tali diritti derivano dal contratto stipulato da ogni compratore con la sua controparte¹². L’esercizio dei diritti di garanzia in caso di difetti può dunque porre dei problemi allorquando i comproprietari intendono far valere il loro diritto alla riparazione gratuita delle parti comuni difettose. Infatti tale diritto, per sua natura indivisibile, rende necessario intervenire sulle parti dell’edificio che appartengono in comproprietà a tutti i comproprietari nella proprietà per piani.

Nel 2019 il Tribunale federale ha modificato la sua precedente giurisprudenza in materia di diritti di garanzia per difetti relativi alle parti comuni nella proprietà per piani e abbandonato il principio secondo il quale il diritto alla riparazione gratuita del comproprietario era limitato alla sua quota-parte¹³. Questo diritto appartiene ormai indivisibilmente e completamente a ogni comproprietario che può individualmente proporre un’azione in applicazione di questo diritto per tutte le parti comuni difettose. La nuova giurisprudenza ha quindi eliminato il maggiore ostacolo al quale sono confrontati i compratori d’immobili in proprietà per piani quando le parti comuni dell’edificio sono difettosi. Non risolve tuttavia tutte le questioni in rapporto con tali difetti e a seconda delle circostanze può rivelarsi necessario un coordinamento tra comproprietari¹⁴ che le nuove disposizioni previste all’articolo 712l^bisAP-CC mirano ad agevolare.

1.2.10 Rinvio al diritto dell’associazione

Conformemente all’articolo 712m capoverso 2 CC, ove la legge non disponga altrimenti, all’assemblea dei comproprietari sono applicabili le norme sull’associazione concernenti gli organi e la contestazione delle risoluzioni sociali.

L’applicazione sussidiaria delle norme sull’associazione alle assemblee dei comproprietari ha globalmente dato buoni risultati, anche poiché tali norme sono facilmente comprensibili per i profani e offrono sufficiente spazio di manovra per tenere debitamente conto delle variegate circostanze nella prassi. In fin dei conti, nella proprietà per piani deve prevalere la comunione e non l’investimento di capitale, per