Erläuternder Bericht

1.2.2 Vermutung von Artikel 712b Absatz 3 ZGB

Artikel 712b Absatz 3 ZGB statuiert, dass bei Gebäudeteilen, welche nicht als gemeinschaftlich erklärt wurden, vermutet wird, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind. Diese Vermutung – die ohnehin nur bei Gebäudeteilen ohne gemeinschaftliche Bedeutung Geltung haben soll⁴– wirft in der Praxis Fragen auf und wird in der Lehre seit längerer Zeit kritisiert, zumal sie dem im Stockwerkeigentumsrecht grundsätzlichen Vorrang der Gemeinschafts- gegenüber der Individualinteressen widerspricht.⁵

Die Revisionsvorlage führt deshalb in Artikel 712b Absatz 4 VE-ZGB neu die gesetzliche Vermutung ein, dass es sich bei Bestandteilen des Gebäudes, für welche kein Sonderrecht erteilt wurde, um gemeinschaftliche Bestandteile handelt.

1.2.3 Ausschliessliche Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen

Die Möglichkeit, an gewissen gemeinschaftlichen Teilen besondere Nutzungsrechte vorzusehen und somit die strikte Unterteilung zwischen zu Sonderrecht ausgeschiedenen Gebäudeteilen und gemeinschaftlichen Teilen aufzuweichen, stellt in der Praxis ein grosses Bedürfnis dar. Die Rechtsprechung anerkennt das Konstrukt der Sondernutzungsrechte denn auch bereits heute. Mit Ausnahme des in Artikel 712g Absatz 4 ZGB und Artikel 647 Absatz 1^bisZGB geregelten Teilaspekts der Änderung solcher Rechte besteht hinsichtlich der ausschliesslichen Nutzungsrechte jedoch eine Gesetzeslücke. Diese soll mit dem neuen Artikel 712b^bisVE-ZGB geschlossen werden.

1.2.4 Stärkung der Rolle des Aufteilungsplans

Das geltende Recht sieht in der Grundbuchverordnung⁶ vor, dass der Anmeldung zur Eintragung nur dann ein Aufteilungsplan beigelegt werden muss, wenn Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes eingetragen werden soll (Art. 69 Abs. 1 GBV), oder wenn der Begründungsakt die räumliche Lage, die Abgrenzung und die Zusammensetzung der Stockwerkeinheiten nicht klar und bestimmt angibt (Art. 68 Abs. 2 GBV).

Der Aufteilungsplan trägt wesentlich zu einer klaren und genauen Abgrenzung zwischen den zu Sonderrecht ausgeschiedenen Gebäudeteilen und den gemeinschaftlichen Teilen des Stockwerkeigentums bei. Die Anforderungen an den Plan sollten deshalb klarer durch das Gesetz bestimmt werden⁷ und zwar nicht nur im Zusammenhang mit der Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes. Der Aufteilungsplan ist vor allem für spätere Käuferinnen und Käufer wichtig. Um Konflikten vorzubeugen, soll der Plan bei jeder Begründung von Stockwerkeigentum auf Gesetzesstufe für obligatorisch erklärt werden. Genauso