Erläuternder Bericht

Grundsatz aufgegeben, wonach der Anspruch der einzelnen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer auf kostenlose Nachbesserung auf ihre jeweilige Wertquote begrenzt ist.¹³ Dieser Anspruch steht nun unteilbar und vollständig jeder Stockwerkeigentümerin und jedem Stockwerkeigentümer zu, und sie bzw. er kann den Anspruch individuell für sämtliche von Mängeln betroffenen gemeinschaftlichen Gebäudeteile klageweise durchsetzen. Die neue Rechtsprechung hat damit das grösste Hindernis beseitigt, mit dem sich Käuferinnen und Käufer von Stockwerkeigentum konfrontiert sahen, wenn gemeinschaftliche Teile des Gebäudes Mängel aufweisen. Die neue Praxis löst allerdings nicht alle Fragen, und je nach den Umständen kann sich eine Koordination unter den Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümern als notwendig erweisen.¹⁴ Die neue Bestimmung von Artikel 712l^bisVE-ZGB soll diese Koordination erleichtern.

1.2.10 Verweis auf das Vereinsrecht

Für die Versammlung von Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümern kommen gemäss Artikel 712m Absatz 2 ZGB die Vorschriften über die Organe des Vereins und die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen zur Anwendung, sofern das Stockwerkeigentumsrecht nicht spezifische Regelungen enthält.

Die subsidiäre Anwendung des Vereinsrechts auf die Stockwerkeigentumsversammlungen hat sich insgesamt bewährt. Dies auch deshalb, weil die Regeln des Vereinsrechts auch für Laien leicht zugänglich sind und genügend Spielraum bieten, um den unterschiedlichen Verhältnissen in der Praxis gerecht zu werden. Letzten Endes soll dem Stockwerkeigentum die Gemeinschaft zu Grunde liegen, nicht die Investition von Kapital, wobei sich das auf das Ideelle ausgelegte Vereinsrecht anbietet. Der Verweis auf das Vereinsrecht soll also weiterbestehen.

Der neue Artikel 712o VE-ZGB zielt darauf ab, Unsicherheiten im Zusammenspiel zwischen dem Miteigentumsrecht und dem Vereinsrecht zu klären, welche aktuell namentlich in Bezug auf die nötigen Mehrheitserfordernisse für bauliche Massnahmen bestehen. Artikel 712o Absatz 3 VE-ZGB legt fest, dass bei Gemeinschaftsbeschlüssen zur Berechnung der Mehrheit lediglich die anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer berücksichtigt werden, welche sich nicht enthalten oder eine ungültige Stimme abgeben. Dieses sogenannte Abstimmungsmehr¹⁵ ist indes nicht anwendbar, wenn Gesetz oder Reglement die Einstimmigkeit verlangt.

1.2.11 Protokollierung der Gemeinschaftsbeschlüsse

De lege lata ist nicht geregelt, ob das Protokoll der Stockwerkeigentumsversammlung konstitutive Wirkung für Versammlungsbeschlüsse hat. Das Bundesgericht bejaht eine solche Wirkung¹⁶. Es begründet die Notwendigkeit, dass nur ein aus dem