Rapport explicatif

L’avant-projet prévoit également de renforcer les sanctions à l’encontre du copropriétaire qui viole de manière répétée ses obligations financières, en autorisant la communauté à le priver, dans un tel cas, de son droit de vote pour une durée de six mois au plus (cf. ci-dessous). Il est en revanche renoncé à prévoir des règles facilitant l’exclusion de la propriété par étages lorsque le copropriétaire ne s’acquitte pas de ses obligations financières.

1.2.9 Droit de garantie en raison des défauts affectant les parties communes de la propriété par étages

Lors de l’acquisition d’un immeuble en propriété par étages, les copropriétaires ont passé avec le vendeur ou l’entrepreneur un contrat qui porte aussi bien sur les parties du bâtiment sur lesquelles ils sont titulaires d’un droit exclusif d’utilisation et d’aménagement que sur ses parties communes. En cas de défauts de construction qui affectent les parties communes, lesdits copropriétaires sont individuellement titulaires des droits de garantie en raison de ces défauts, car ces droits découlent du contrat passé par chaque acquéreur avec son cocontractant¹². L’exercice des droits de garantie en cas de défauts peut alors poser problème lorsque les copropriétaires entendent faire valoir leur droit à la réparation sans frais des parties communes défectueuses. En effet, le droit à la réparation sans frais nécessite d’intervenir sur des parties du bâtiment qui appartiennent en copropriété à tous les copropriétaires dans la propriété par étages, alors que le droit à la réparation est par nature indivisible.

En 2019, le Tribunal fédéral a, certes, modifié sa précédente jurisprudence relative aux droits de garantie en raison des défauts affectant les parties communes dans la propriété par étages et abandonné le principe selon lequel le droit à la réparation sans frais du copropriétaire était limité à sa quote-part¹³. Ce droit appartient désormais indivisiblement et pleinement à chaque copropriétaire et chaque copropriétaire peut individuellement ouvrir action en exécution de ce droit pour toutes les parties communes affectées de défauts. Cette nouvelle jurisprudence a ainsi éliminé le plus gros obstacle auquel sont confrontés les acquéreurs d’immeubles en propriété par étages, lorsque les parties communes du bâtiment sont affectées de défauts. Elle ne résout cependant pas toutes les questions en rapport avec ces défauts et une coordination entre copropriétaires peut se révéler nécessaire selon les circonstances¹⁴. Les nouvelles règles prévues à l’article l’art. 712l^bisAP-CC visent à faciliter cette coordination.

1.2.10 Renvoi au droit des associations

Conformément à l’art. 712m, al. 2, CC, sauf dispositions spéciales du droit de la propriété par étages, les règles applicables aux organes de l’association et à la contestation de ses décisions s’appliquent à l’assemblée des copropriétaires.

L’application à titre subsidiaire du droit des associations a dans l’ensemble donné satisfaction, notamment parce que ses règles sont aisément compréhensibles par des