Rapport explicatif

non-spécialistes et offrent suffisamment de latitude pour tenir compte des circonstances concrètes. C’est en définitive la communauté qui doit prévaloir dans une propriété par étages et non l’investissement en capital : le droit des associations, qui revêt un caractère non lucratif, est approprié à cet égard. Le renvoi à ses règles sera maintenu.

Le nouvel art. 712o AP-CC vise à éliminer les incertitudes relatives à l’interaction entre le droit de la copropriété et le droit des associations qui existent actuellement s’agissant de la majorité requise pour les travaux de construction. L’art. 712o, al. 3, AP-CC indique clairement, pour les décisions de la communauté, que le calcul de la majorité tient compte uniquement des voix valablement exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Ce vote majoritaire¹⁵ n’est cependant pas applicable lorsque la loi ou le règlement demandent l’unanimité.

1.2.11 Procès-verbal des décisions de l’assemblée des copropriétaires

Le droit en vigueur ne dit pas si le procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires a un effet constitutif pour ce qui est des décisions. Le Tribunal fédéral répond par la positive¹⁶. Selon lui, seule une décision figurant au procès-verbal peut déployer des effets juridiques, pour des raisons liées aux intérêts prépondérants de la publicité et de la sécurité du droit et pour éviter des difficultés liées au calcul du délai pour contester les décisions. La doctrine considère quant à elle que le législateur n’entendait pas conférer un effet constitutif au procès-verbal¹⁷. L’art. 712n CC n’est pas commenté dans le message de 1962 et n’a pas été évoqué lors des débats parlementaires de 1963.

Il semble donc approprié de régler la question dans la loi dans le cadre de la présente révision. Puisque, conformément à l’art. 649a, al. 1, CC, les décisions de l’assemblée des copropriétaires sont opposables à l’ayant cause d’un copropriétaire et à l’acquéreur d’un droit réel sur une part de copropriété, il paraît indispensable que les personnes qui acquièrent des parts de propriété par étages puissent se référer aux procès-verbaux de l’assemblée. C’est pourquoi le nouvel art. 712n, al. 2, AP-CC prévoit expressément l’effet constitutif du procès-verbal. Il demande que celui-ci soit daté et signé, et transmis à chaque copropriétaire pour information.

1.2.12 Privation temporaire du droit de vote

Les conflits de voisinage sont légion¹⁸. Les communautés de copropriétaires ne sont pas épargnées. Il y a régulièrement des cas en pratique dans lesquels le comportement de certains propriétaires complique voire menace la gestion efficace de la propriété par étages. De lege lata, les autres membres n’ont pour seule possibilité que d’exclure le propriétaire récalcitrant de la communauté. Or les conditions d’une exclusion sont très strictes. Un instrument pouvant être employé rapidement en cas de blocage fait défaut tant en droit de la propriété par étages qu’en droit de la copropriété.