Rapporto esplicativo

cui risulta appropriato il diritto in materia di associazione, che riveste un carattere non lucrativo. Il rinvio alle norme sull’associazione va dunque mantenuto.

Il nuovo articolo 712o AP-CC mira a chiarire le incertezze giuridiche nell’interazione tra diritto della proprietà per piani e diritto dell’associazione che attualmente si presentano in particolare in relazione alla maggioranza richiesta per i lavori edili. L’articolo 712o capoverso 3 AP-CC stabilisce che ai fini del calcolo della maggioranza nel quadro di decisioni della comunione vanno considerati unicamente i voti dei comproprietari presenti o rappresentati che non siano astensioni o nulli. Questo voto maggioritario¹⁵ non è per contro applicabile laddove la legge o il regolamento esigono l’unanimità.

1.2.11 Messa a verbale delle deliberazioni dell’assemblea

Il diritto vigente non disciplina se il verbale dell’assemblea dei comproprietari abbia effetto costitutivo per le deliberazioni dell’assemblea. Il Tribunale federale risponde affermativamente¹⁶, argomentando che soltanto una decisione figurante sul verbale può espletare un effetto giuridico, per ragioni legate agli interessi preponderanti di pubblicità e protezione legale nonché per evitare eventuali difficoltà nel calcolo del termine per l’impugnazione delle decisioni. La dottrina rileva invece che un effetto costitutivo del verbale non era l’obiettivo del legislatore¹⁷. L’articolo 712n CC non era infatti oggetto né del messaggio del 1962 né delle deliberazioni parlamentari del 1963.

Risulta pertanto opportuno chiarire la questione nel quadro della presente revisione. Poiché conformemente all’articolo 649a capoverso 1 CC le decisioni dell’assemblea sono vincolanti anche per il successore d’un comproprietario e per l’acquirente d’un diritto reale su una quota di comproprietà, appare indispensabile che i compratori di quote di proprietà per piani possano fondarsi sui verbali dell’assemblea. Per questo motivo l’articolo 712n capoverso 2 AP-CC rinvia ora espressamente all’effetto costitutivo del verbale ed esige che questo sia datato e firmato nonché trasmesso per informazione ai comproprietari.

1.2.12 Esclusione temporanea dal diritto di voto

Nelle relazioni di vicinato sono notoriamente frequenti le controversie¹⁸. Ciò vale anche nelle comunioni di comproprietari. Nella prassi si osservano pertanto sovente casi in cui singoli comproprietari con il loro comportamento ostacolano o addirittura mettono in pericolo l’efficiente amministrazione della proprietà per piani. De lege lata, gli altri comproprietari dispongono unicamente dell’esclusione dalla comunione quale mezzo per contrastare un simile comportamento querulomane, una procedura che però è associata a condizioni molto severe. Sia nella legislazione in materia di proprietà per piani che in quella sulla comproprietà manca pertanto uno strumento idoneo impiegabile in tali situazioni di stallo.