Erläuternder Bericht

ausgeschiedenen Gebäudeteile weder Wohnungen noch geschäftliche oder sonstige Räumlichkeiten sind, die in sich abgeschlossen sind und über einen eigenen Zugang verfügen. Die gleiche Feststellung kann das Grundbuchamt ausserdem als Folge des Auftrags treffen, den es nach Artikel 712e^quaterAbsatz 2 VE-ZGB der zuständigen Stelle der amtlichen Vermessung erteilt hatte. Nötigenfalls kann es von den Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümern verlangen, eine amtliche Bestätigung im Sinne von Artikel 68 Absatz 2 GBV einzureichen.

Stellt das Grundbuchamt fest, dass die gesetzlichen Vorschriften nicht eingehalten wurden, fordert es die Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer nach Absatz 2 auf, den Mangel zu beheben, und setzt ihnen dazu eine Frist. Bleiben sie innerhalb dieser Frist untätig, überweist das Grundbuchamt die Sache an das Gericht; dieses ergreift die notwendigen Massnahmen.

Weil im Sonderrecht stehende Teile nicht den gesetzlichen Anforderungen von Artikel 712b Absatz 1 ZGB entsprechen, müssen sich die Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer über die Wiederaufnahme der Arbeiten einigen und so die Rechtskonformität des Stockwerkeigentums herstellen. Was die Voraussetzungen betrifft, welche erfüllt sein müssen, um die Wiederaufnahme der Arbeiten beschliessen zu können, besteht eine gewisse Rechtsunsicherheit. In jedem Fall muss die Gemeinschaft den Beschluss demokratisch fassen, mit dem Risiko, dass er mangels der erforderlichen Mehrheit nicht zustande kommt.

Die Wiederaufnahme der Arbeiten kann zu zusätzlichen Kosten führen, die für einzelne Stockwerkeigentümerinnen oder Stockwerkeigentümer nicht tragbar sind. Hier könnten die Betroffenen die in Artikel 712f ZGB vorgesehenen Möglichkeiten ins Auge fassen, das Stockwerkeigentum aufzuheben. Allerdings stösst die Anwendung von Artikel 712f Absatz 2 ZGB in der Praxis auf Schwierigkeiten, weil sämtliche Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer sowie die Inhaberinnen und Inhaber beschränkter dinglicher Rechte zustimmen müssen.³⁵

Im Übrigen sieht Artikel 69 Absatz 4 GBV die Umwandlung des Stockwerkeigentums in gewöhnliches Miteigentum vor, wenn festgestellt wird, dass die zu Sonderrecht ausgeschiedenen Räume nicht in sich abgeschlossene Wohnungen oder geschäftlichen oder andern Zwecken dienende Raumeinheiten mit eigenem Zugang sind. Die zwangsweise Umwandlung des Stockwerkeigentums in gewöhnliches Miteigentum ist eine Sanktion, die die Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer dazu bewegen soll, die gesetzlichen Vorgaben einzuhalten.

Ohne die Möglichkeit der zwangsweisen Umwandlung bestünde ein grösseres Risiko, dass ein nicht gesetzes- und grundbuchkonformer Zustand des Stockwerkeigentums andauert. Die Berechtigung dieser auf Verordnungsstufe (Art. 69 Abs. 4 GBV) vorgesehenen Massnahme wird allerdings in Frage gestellt.³⁶ Artikel 712e^quinquies Absatz 2 VE-ZGB schafft hier Abhilfe, indem die Massnahme im Zivilgesetzbuch verankert wird. Die Praxis hat gezeigt, dass es angemessener ist, anstelle des